2015 年美國樓市大預測

文／林清泉

隨著隆冬已至，又到了反芻今年、展望來年的時刻。去年底專家對今年房價漲幅的預測總算達陣，撈回2012年底專家預測差太多的一點顏面。明年的樓市走向如何？許多專家也提出了各項預測。

房價漲幅4%

每年年底各路專家都會發表新一年房價漲幅預測，但自2012年樓市從谷底反轉以來，樓市表現似乎不見得按照專家的牌理出牌。

2012年底樓市出現谷底反轉契機，在大蕭條的陰影下，幾乎所有專家都預測2013年樓市只會溫和上漲；結果2013年全美樓市大漲11%，有些地區甚至漲超過20%，跌破許多專家眼鏡。

去年底房地產網站Zillow首席經濟學家Stan Humphries預測2014年房價漲幅應會趨緩至3%，全美房地產商協會首席經濟學家Yun Lawrence則預測為6%。實際驗證來看，根據全美房地產經紀商協會的資料顯示，10月全美房屋的中位價比去年10月高5.5%， 而Zillow的房價指數則指出，10月房價比去年高了6.4%。所以去年底的預測基本達陣了。

明年房價漲幅會是多少呢？Humphries預測明年房價漲幅為2.5%，房租漲幅為3.5%。Yun則照例在11月的房地產研討大會上報明牌，他預測2015年及2016兩年的成屋中位價漲幅都會在4%。

Realtor.com首席經濟學家Jonathan Somke 認為，明年房屋供給面仍是呈現低庫存局面。加上就業改善帶來的需求面增加，將推高房價至4%至5%。

房地產網站Trulia首席經濟學家Jed Kolko說，Trulia估計今年10月的樓市年度漲幅為4%，他認為明年情況應很類似。

房貸利率5%

去年底Zillow房貸處長Erin Lantz認為，隨著經濟改善及聯準會政策的改變，整個2014年房貸會一直上升，很可能會觸達5%。Lawrence去年底也預測，聯準會將在今年減少每個月850億的債券購買，而預測30年固定利率可能在今年底跳升至5.4%。

實際驗證上，至今年底，利率仍在4%的低空盤旋，使去年預測未達陣。但專家仍然不吝提出他們對2015年的房貸利率預測。

Smoke最近提出預測，房貸利率在2015年中期會上漲，30年固定利率至明年底將達5%。Yun則表示，就業市場從2010年谷底至今增加了約1千萬份工作，「辭職率」也在逐步上升中，這顯示許多人對於找到薪水較高的工作更有信心。Yun 認為，在薪資增加及房租上漲的情況下，有可能使聯準會把短期利率調高，這個利率已有6年在接近零的水平上低空盤旋。

他預測明年上半年聯準會將因通貨膨脹壓力而調高短期利率，房貸利率明年可能將達到接近5%，然後2016年達到6%。

樓市大玩家

隨著樓市復甦的腳步，傳統的購屋人慢慢地會取代投資客，成為樓市的主導者。誰是明年的樓市大玩家呢？

Smoke認為，明年的樓市交易大戶會集中在嬰兒潮世代，因為他們是數量最龐大的現有屋主，也是樓市交易上最大的族群。他們所累積的財富，再加上首次購屋人消聲匿跡，使得樓市呈現扭曲的面貌。

他說，未來5年，最年輕的嬰兒潮世代將屆55歲，而年長的嬰兒潮一代則達65 歲以上，這龐大人口的退休動線將影響各地樓市甚鉅。

全美房地產經紀商協會對嬰兒潮的樓市研究指出，擁有低物價及溫暖的陽光是他們退休後居住城市的首選，佛羅里達州和亞利桑那州城市是退休者最受青睞的地方。前十大受歡迎的退休城市包括：Albuquerque, New Mexico、Boise, Idaho、Denver、Fort Myers, Florida、Greenville, South Carolina、Orlando, Florida、Phoenix、Raleigh, North Carolina、Sarasota, Florida 、Tucson, Arizona。◇