2015年美國租房８大預測

優秀的投資者需要有遠見，投資前要對未來的投資前景做出預測，識別風險以利生存。本文對2015年及以後的房產租賃市場做出了以下8項預測：

文／超然 圖／Fotolia

▓ 租賃房產需求強

公寓的需求將保持強勁。雖然表面上經濟已經從2008～2010年的經濟衰退中復甦，但數百萬千禧一代和Y一代人員還在與父母共同居住，這些年輕人不是特別渴望結婚，更不像他們的父輩和祖輩們在他們這個年齡時就已經開始小置家業。2013年蓋洛普民意測驗顯示「在24～35歲的人群中有14%的人與父母住在一起。」

雖然並非所有年輕人都這樣，但數據表明美國年輕人在自己的人生大事上，如婚姻、購房、事業等方面等待的時間更長了。例如：美國人口普查局報告顯示去年美國人組建的新家庭約74.6萬，但遠低於約110萬的正常水平。原因如下：

1、房地產泡沫破裂：這代人親眼目睹了父母親朋們在房地產泡沫破裂後所受的打擊、破產、房產所有權夢想破滅。他們不信任銀行，購房如今被認為是一項危險的舉措。

2、就業不穩定：前兩代人基本是先從進入公司工作開始，20或30年後，退休時就能買得起金錶並有退休養老金。而且更重要的是根據穩定的就業情況，按合理的經濟預期憑自己的實力能儘快買房。現在穩定的職業工人被承包商或短期工取代，養老金沒有了，越來越多的人為謀生被迫做鐘點工和臨時工。

3、很難獲得貸款：雖然利率很低，但申請貸款時如果只有自主創業、當臨時工或鐘點工收入外一無所有時，能獲得貸款資格純屬幸運。學生貸款紀錄會將負債收入比例拉到最高值。

以上情況造成18～35歲左右的美國年輕人暫時不會加入購房人群，且在未來幾年青少年人口也不會加入其中。若要看到千禧一代從租房轉向購房還需要若干年時間。

▓ 空置率下降

在美國人口普查局公佈的房地產趨勢我們注意到：首先，全國房屋空置率與經濟衰退之間沒有歷史性的顯著相關。要麼是上一次經濟衰退的空置率繼續了之前的趨勢，要麼是空置情況無所不在；其次，2009 ～ 2010年全國空置率達到高峰後下降是個非常利好趨勢，而實際上經濟衰退之前這種趨勢就在中西部地區開始了。這是超越了傳統市場周期的一個長期趨勢，反映的是更廣泛的社會經濟、人口和文化的變化。就業和工作性質的變化，以及美國年輕中產階級對於教育、就業和願意組建家庭的優先級值系統的變化。

▓ 小城市回報高

千禧一代並不都呆在父母的農場，但他們中很多人也不會搬去紐約、洛杉磯或芝加哥尋求財富，而是選擇住在生活成本合理的地區。而且遠程辦公已經讓很多事情成為可能。其中之一是創意階層的年輕人不需要在摩天大樓實地工作，而是通過電子傳遞方式就能完成工作。創業初期，對從事租賃業務的房東來講，這種交易實在是好於呆在擁擠的城市。

▓ 步行性很重要

租房者越來越重視社區的「步行性」。因為美國年輕人選擇騎自行車而不是開車。這幾年「步行性」在房地產市場中的作用已經顯露出來。最早的亞利桑那大學研究發現，「以100點為基礎，步行性增加10點，房屋價值就會根據步行性類型增加1%～9%。」布魯金斯學會(Brookings Institution)也以這項研究對照了華盛頓特區市場，認為這一趨勢還會繼續，如果燃料價格仍然保持低位，或許這種效果會相對放緩。

▓ 高科技地區潛力大

所謂技術中心不止是指那些投資於諸如公共WiFi的地區，還包括有穩定的年輕精尖技術工人流入的地區，包括當地大學培養的或者當地科技公司吸引來的人才。例如，北卡三角研究領域或從加州北部地區迅速蔓延到西雅圖的地區，吸引了大量的租房客。

▓ 抵押貸款利率上升

利率上升並不會給底層居民和公寓居民提供便捷，幾年來貨幣政策降低了抵押貸款利率，犧牲了儲戶存款收益，但這些限制政策究竟還可以持續多久。房地美(Freddie Mac)經濟學家預測到2015年底抵押貸款利率將接近5%。30年期固定利率正徘徊在4%左右，因此雖然5%的利率聽起來好像挺低，但實際上已經是增長了25%。換句話說，這個利率足以讓20萬美元的房子從954美元的月供提高到1,073美元，住房成本增加10%以上。就目前水平，抵押貸款利率每增加1%，就會導致30年期固定利率的抵押貸款借款人增加10%的費用。

▓ 經濟信心提升

除了預計利率增長外，2015年應該是一個不錯經濟增長年。房地美經濟學家團隊預計總體經濟將增長約3%，足以促進全面繁榮，但並非泡沫。如果泡沫存在，也只能是學生貸款債務。目前該數額是1萬億美元，很大程度上給美國年輕人獲得貸款資格增加了負擔，甚至要像他們父母那樣節省開支應對房屋首付。當然在更多的房地產市場上並不需要大學畢業生苦苦掙扎。

全國房地產經紀人協會(NAR)數據表明消費者信心正在增加，而且現在正處於7年來最高水平(10月消費者信心指數為94.5)，略低於100的長期平均水平。而且事實上，消費者信心比房地產專業人士更加樂觀，NAR報道稱雖然消費者信心處於7年來的高位，但房地產經紀人對未來的信心卻處於2.5年來的低位。

▓ 空巢老人再租房

過去幾代人撫養孩子，然後要麼在遲暮之年呆在他們付費的房子中，要麼將過剩資金投入租賃房地產、養老金或其它能獲取收入的投資中。但最近觀察家們發現嬰兒潮一代的這些空巢老人有所不同，在2010～2013年間，他們每年以20萬戶的速度轉向租賃房產。

這些50多歲和60多歲的個人或夫婦都比上一代的同齡人更健康、更活躍，他們會尋找有樂趣的地方。很多人都湧向市中心和餐飲和娛樂中心，而不是呆在郊區。這是因為：生活方式的選擇不同使這些人不想變老去修剪草坪；止贖使得這些在2007～2012年房地產崩潰期間的人流離失所；離婚現象也使得當前很多夫妻僅僅是為了孩子才居住在一起，當孩子長大後就會分道揚鑣，離婚一方或雙方都有可能會選擇回到小鎮或暫時租住公寓。◇