樓市動向 CCL兩周破頂 業界料再升5%

本港樓價遠超負擔能力 政府失策需負最大責任

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續兩周創歷史新高，最新報130.46，按周升0.23%。分區指數個別發展，港島升0.85%外，九龍區連創新高後回調0.16%，新界東跌1.03%，新界西微跌0.21%。值得留意的還有中原城市大型單位領先指數按周彈1.7%，大型屋苑領先指數（CCL Mass），中小型單位領先指數在高位企穩，兩者只微跌0.02%。

業界預期明年樓價再升

差餉物業估價署最新數據顯示，10月整體住宅售價指數報270.1，按月升1.5%，連續6個月創新高。其中以A類（即430平方呎以下）升幅最明顯，本年累計升幅更達11.4%，大幅跑贏大型單位。中小型單位租金升幅亦同樣領先大市。

政府為了增加供應，盲搶地，見縫插針，無所不用其極，但今年私樓新單位供應預計只有1萬6千，只達全年目標的八成。若長策行之有效令供應增多，辣招有效壓抑需求，加上加息陰霾未散，樓價明年理應下調，但各大專家及業內分析指樓市將展開新升浪，明年樓價有5至10%上升空間，上車盤細單位升幅更大，實行與政府唱反調。

失策令外圍影響倍增

近日看到網上一篇文章，指外圍實施量化寬鬆，令貨幣貶值，利率近乎零，資金被逼流向樓市，樓價高企不應怪罪政府，又指政府已全力為市民解決住屋問題，充份照顧本地首次置業者的權益，高樓價已是十多年來的問題，續指特區辣招已經是全世界最辣云云。

誠然，樓價高企不是特區獨有問題，全世界各國固定資產皆大幅升值，只是特區升幅有過之而無不及，當中有外圍因素，但沒有人能把樓價升幅按各項因素細分。

筆者就認為特區政府要負上大部份責任，先從金融政策角度分析。聯繫匯率早已完成其歷史任務，就連前金管局主席亦提出改革聯繫匯率。事實上，很多國家已利用一籃子貨幣管理政策。特區政府卻主動放棄貨幣控制權，任由港幣跟隨美元貶值，又以沒有論證的「行之有效」作藉口推搪改革貨幣政策。

特區缺乏抗通漲投資

其實貨幣貶值並非必然，人民幣不是這數年間不斷升值嗎？亦正因為聯繫匯率，利率只能跟隨美國掛零。特區政府失卻利用利率管理樓市及通貨膨脹主導權，這又是誰要負的責任？

投資方面，特區貴為亞洲金融中心，可抗通脹的投資少得可憐。房地產信託基金寥寥可數，債券流通及成交完全不成氣候，更不是一般市民可以投資的工具，通脹掛鉤債券除了政府偶爾發行外，完全未能滿足投資者。巴西政府就長期提供通脹掛鉤加溢價的債券。特區政府鼠目寸光，獨孤一味人民幣產品，只顧大陸企業來港上市，完全忽略金融創新及債券市場發展。

沒有可抗通脹投資，在利率掛零，通脹肆虐的環境下，投資者就迫於無奈把錢投進房地產。特區政府製造供應斷層，與外圍市況配合得天衣無縫。大量放寬自由行又對外來投資搶購視若無睹，造就CCL就從09年年初的57.52急升至今天的130.46。

辣招是否夠辣還看成效

單從表面數字，辣招看似很辣，但管理樓市不是只看一招半式，而是要多管齊下。澳洲就有限制不准海外投資的房地產項目，很多國家一早就有資產增值稅減少炒買。病向淺中醫，等到病入膏肓才出手醫治，用藥怎能不重手？而且肯定副作用多多。落重藥還需對症下藥，不然再重的藥也無補於事。

雙倍印花稅是一項懲罰性措施，印花稅收入越小代表效用越高，但政府單是本年雙辣稅累計收入超過百億，樓價亦從政府5月份不當減辣以來升超過10%。雙辣稅是否收效，一目了然。

特區樓市就正正遇著黃綠醫生，先斷錯症，病情惡化，後知後覺，胡亂用藥，把樓市搞到半生不死。更甚者，這黃綠醫生還是欽點的，欲換無從，怎不叫市民氣結？有人還認為不應怪責這黃綠醫生，因他已盡力搶救。立論是否正確，看官自行評論好了。◇