誠信為首 澳洲物業 投資專家 CITYLIFE：澳洲房地產的營銷貼士

1987年10月全球股市崩盤時，紐約道瓊斯指數下跌了23%，澳洲所有普通股下跌了42%，3年時間裏，悉尼的樓價上漲70%，墨爾本的樓價則上漲了至少50%。在2007至08年間，當全球金融危機（GFC）爆發時，世界銀行業和金融市場幾乎崩潰的時候，很多資金轉向了澳洲房地產，一個投資的避風港。是甚麼因素支撐了澳洲樓市，在其它房地產市場受到經濟因素影響的情況下而很大程度上免受影響，並且快速增長？

圖／Citylife整理／吳雪兒

首先，澳洲經濟強勁是基於健全的國際收支和資源領域的蓬勃發展，這是抵禦市場下滑的主要因素。其次，在全球金融危機出現之前和期間，曾出現過住房的長期短缺，因為整個澳洲開發和建設的住宅數量比較少。相比下，美國在全球金融危機期間有數以百萬計的房屋空置，等待收回重新出售。但澳洲至今都沒有足夠的房屋來滿足不斷增加的人口。現在用來出租的房屋的入住率已攀升至歷史高位。

第三，大規模持續增長的移民。在2005-06年度，有13.1萬人移居到澳洲；在2007年，超過41萬人移居到澳洲，是二戰後最高的數字；在2008年，有483,600移民；直至2014年，移民人數一直徘徊在這個數字左右。

澳洲的人口增長會受到歡迎，如經濟條件允許，該國很高興成為（而且被看作是）一個「避風港」。在世界許多地方，隨著戰爭的擴散，種族衝突不斷，經濟狀況惡化，在澳洲能接納的情況下，移民人口的增長將會持續。

2011年，澳洲的人口已增至2,270萬。由2014年4月8日澳洲的人口已經達到2,340萬。今天，已接近2,400萬。

現在是否投資澳洲房地產的時機？

房地產周期

通過Citylife國際地產有限公司進行的研究表明，澳洲的一些主要城市的房地產市場正處於14年復甦期的早期階段。在過去100年，樓價走勢呈現了一個18到20年的周期重複，通常在第十四年前後會好轉，之後的4到5年又陷入低迷期。全球金融危機促成了一個大調整，而悉尼是第一個城市表現出其影響，樓市價格也從2011年的水平呈現上升趨勢。珀斯和墨爾本的房價也跟隨上調，布里斯本的房價現在已進入復甦期。按照過去的表現分析，除非有世界性的危機，目前的樓價走勢會一直持續10到12年。

Citylife國際地產有限公司創辦人及總裁Michael Bentley認為，現在是不可多得的投資澳洲房地產的一個好時機。

澳洲樓價全球最低

Global Property Guide世界城市租金回報的數據顯示，澳洲的一手樓價格，尤其是樓花（期房）的公寓價格（每平方米）在珀斯、布里斯本、墨爾本的核心位置可以說是世界最低的之一，當然海旁住宅和悉尼CBD地區可能有例外。

根據Global Property Guide世界購買價格的數據顯示，墨爾本南雅拉、悉尼莫斯曼、珀斯中央商務區、布里斯本西區和Woolloongabba的新公寓的單價（每平方米），是22個世界頂級城市中的最低的。

租金回報接近世界最高水平

對於世界城市的租金回報從全球房地產指南的數據顯示，悉尼房地產租金的毛收益是全世界第七高（毛收益指的是銷售額減去成本的餘額，只是簡單核算，不考慮稅收等因素）。由於悉尼的樓價是澳洲最高水平，所以其它城市的租金回報率會更高！

這些因素，再加上上面提到的人口增長數字，為目前在澳洲投資房地產提供了非常有力的論據。

澳幣

由於澳幣走勢強勁會造成投資者躊躇不前。在2001-09受惠於資源繁榮期，坎培拉提高了利率，以抑制國內經濟過熱，並建立外匯儲備。澳幣強勁期已經結束，加上澳洲政府為提高出口收入，持續15個月將利息固定到歷史低點。然而，在2001至2009年間儘管澳元對美元升值了62%，但澳洲的外國投資在同一時期增加了至少200%！

房產稅寬免鼓勵投資

一手樓可以享受最大幅度的稅收減免。澳洲稅務局（ATO）允許一手樓的全部建設費用，在報稅時可從租金中扣除，並對所有按揭利息開支和運行成本提供稅項寬免。如果投資者買了新樓或樓花，並獲得貸款，這將大大減少租金收入的潛在資本收益稅或所得稅。此外，新樓盤購買成本很少超過價格的5%。

澳洲歡迎海外投資者

與許多國家一樣，澳洲有針對海外買家的相關規定。但是，海外投資者不需要繳納額外的印花稅或物業稅，條件是他們必須買一個全新的樓盤或樓花。他們也可以購買空置的土地來建樓。如果轉售，此物業只能賣給澳洲居民。因為澳洲居民佔潛在買家的85到90%，所以這項規定幾乎不會影響轉售，更何況物業是經過精心挑選過的，具有一定市場價值的。

結論：現狀與未來

過去的幾十年已經證明澳洲房地產是一個安全、可靠和利潤豐厚的投資項目。當然，並不是所有的物業都可以一概而論，時間也是至關重要的，還牽涉其它一些因素。舉個例子，現在中國資本的大量湧入，影響正在顯現，而這只是一個開始。

通貨膨脹和量化寬鬆政策（QE）的相關結果嚴重破壞了投資者的信心，人們已經開始尋找解決方法令自己的資產保值來取代不斷貶值的貨幣。每隔18到20年就會進入房地產的鼎盛時期，現在這個時期已經開始；但這次很可能會更令人驚喜，效果也可能比以往任何時候更為顯著。CityLife認為購買澳洲地理位置優越的物業是可以抵擋未來市場波動的一個安全可靠的方法，而現在就是精明的投資者投資的最好時機。◇