樓市動向 CCL直逼130 七大指數齊創新高

佔中對用家市影響微 推蚊型地令樓市更熱

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）再創歷史新高，最新報129.83，按周升1.71%，升幅為14周以來最大。分區指數全面皆升，對上一次為9周前。除了新界東以外，其餘三區皆創新高，港島連續兩周創新高，按周再升1.98%，九龍區升1.59%，新界西升2%，政府減辣以來升近12%兼8周內5次破頂，升勢凌厲，只有新界東落後大市，只升0.37%，還未破頂，相信應屬暫時性。

值得留意的還有其餘三大領先指數，包括大型屋苑領先指數（CCL Mass）、大型單位指數、中小型單位指數均創新高，CCL Mass更連續5周創新高。

減辣引爆剛性需求

市況方面，新盤銷情依然暢旺，發展商加速散貸，並針對中小型入場盤提價，10月份一手註冊金額預計達300億紀錄新高，數據已說明一切。升市亦相當全面，屯門上車盤呎價突破萬元，市區從綠表居屋盤到豪宅亦紛紛破頂，九龍站有分層豪宅呎價創亞洲紀錄……理論上，若換樓客主導近期升市，換樓客應釋放另一單位，對供應無大影響，但市場感受不到供應釋放。明顯地，這次升浪完全是剛性需求受政府減辣引爆所致。

樓價節節攀升，市民已看不到等待會有甚麼好處，亦不再相信政府有能力管治樓市，與其任由業主加租宰割，不如上車享受低息負債。現在的經濟環境就是鼓勵負債，懲罰儲蓄。

用家市佔中影響微

指數已開始反映佔中後二手成交，顯示佔中並未對樓市構成下調壓力。原因非常簡單，在一般情況下，短線炒家是市場一部份，炒家以短線投機為目標，對市場反應非常敏感，稍有變動，馬上鎖定利潤或止蝕離場，炒家是製造短期波幅的來源。本港長期實施雙辣稅，樓市已無炒家。長線投資者更因現時資本市場大幅波動，沒有穩定，更因辣稅無法再入市，索性封盤。一個只剩用家的市場，加上政府製造的龐大供應缺口，不管佔中發生與否，需求依舊。沒有系統性的沽售行為，樓市又怎會因佔中大幅調整？

當然亦有人危言聳聽，乘機抹黑，認為佔中造成的經濟損失3,500億元，不知是否把樓價下跌預期計算在內？若是，單以私人樓宇市值6萬多億算，政府不當減辣製造的10%樓市升幅，已帶來最少6千億，還未計算地皮、工商業樓宇業增值，3,500億相比之下只屬少數。若否，3,500億元等於去年香港GDP的17%。大家只要看看財爺未來公佈GPD增長就可引證數字真確性。

若佔中當真對經濟有如此龐大影響，筆者預言政府必撐樓市以保經濟，試問政府除了操控供應外，還有甚麼可做？不幸的是近期樓市升值6千多億，只有少數人、地產商及政府受惠，與大部份星斗市民，尤其是年輕新世代無關。

蚊型地刺激樓市向上

樓價處極難負擔水平，供應缺口龐大，用家收入無法追及樓價，被迫向下流，退而以購入小型單位將貨就價。市場對上車盤需求殷切的同時，為使供應達標，政府應向大型地皮著手，推蚊型地絕對是隔靴搔癢且越搔越癢。

以近期粉嶺聯和墟地皮為例，地盤面積約3萬方呎，地皮銀碼較細，加上近期蚊型戶受捧，地皮小迎合劏房設計，最終吸引二十多個發展商入標。競爭激烈自然抬高呎價，連同建築成本及發展商利潤，預期呎價肯定逾萬元，結果是令鄰近業主叫價即時飆升。

這樣的情況已屢見不鮮，包括較早前灣仔及筲箕灣只得數千呎的地皮。政府原意是透過限量地增加上車盤，但推蚊型地結果反而令上車盤加速消失。推蚊型地必須有新思維，不能沿用競投的舊有方法。很遺憾，在見縫插針的政策下，蚊型地將陸續有來，為熾熱樓市再添柴薪，目的亦昭然若揭，繼續提高賣地收入及維持超高樓價保經濟。

若讀者還是不信，且聽聽狼英最近普選言論，他指半數香港人月入不到1,800美元，開放普選將讓窮人主導政治，其思維盡反映特區政府向權貴傾斜，令贏家盡贏，貧富極端懸殊，鄙視低收入及窮人，羞辱他們的普選權。貧苦大眾上車置業安居如何困難，他才不管。◇