樓市動向 CCL高位橫行 中小盤連創新高

大富翁遊戲規則已改 置業致富時勢造英雄

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）繼續高位徘徊，最新報129.61，按周微跌0.06%。分區指數除新界西下跌0.34%，其餘皆升，港島區升0.56%，新界東升0.26%，九龍區再升0.54%，連續三周創歷史新高。

上車盤仍受追捧

值得留意的還有中原城市大型屋苑領先指數及中小型單位領先指數皆連續兩周創新高，反映大型屋苑及上車盤仍然受買家追捧。

雨傘運動已進行八個多星期，指數表現證明沒有對樓市構成任何影響，先前有些分析指佔中令樓市下跌20%，經濟損失3,500億元，就連港鐵南港島綫嚴重延誤也指受運動影響，企圖混淆視聽。

新盤貼市開價，理論上二手價應該受壓，但問題是新盤樓花上樓隨時等兩年，很多用家有逼切性住屋需求，加上辣招令投資者賣出後難以再入市，收租還可抵禦通貨膨脹，二手供應減，樓價難以回落。

市況方面，發展商加推加價，且加幅明顯，但只要銀碼細，呎價高亦不成問題。長沙灣一單幢樓大多數單位以劏房開售，一房呎價較二、三房貴，但依然極速售罄。另外，發展商開始散車位，將軍澳一樓盤全數出售二百多個車位，售價百多萬，看來車位價格已見頂。

中國大陸突然減存款準備金，資本巿場反應正面，固定資產受低息環境影響更難下跌。

致富可有方程式

先前看到一篇媒體報道，有位70後分享置業致富途徑，更揶揄醫生專業人士為何買不到樓。該人士曾經炒股虧蝕以致欠債，後來覓得工作，賺取穩定收入兩三萬元，現在卻擁有十多個物業收租，可謂無憂矣。

發達方程式其實非常簡單，先量入為出，減少無謂消費，盡快還清債務，儲夠二十多萬作首期，利用九成按揭買樓，當年300萬以下單位可謂任君選擇。購買物業後放租，並以租金償還按揭，再儲蓄，又以同樣方式重複操作。

槓桿遇著好時機

筆者身邊亦有不少朋友，出生於六七十年代，早有事業基礎，儲了一筆錢，利用同樣方程式擁有多間本地及海外物業，絕對可以享受生活，專心教導子女，退休無後顧之憂。這是一個很簡單的地主必贏的大富翁遊戲。現實更勝遊戲之處是不用全數支付樓宇價格，金融機構非常樂意貸款給閣下，達至槓桿效應。其它資產如車位、商舖、股票等遊戲同樣適用。理

論上，按照遊戲規則，人人皆可快速致富，先決條件是市場利好因素加上槓桿效應。

可是故事背景發生於10年前，當年CCL只是55左右，樓價相對收入而言，專業人士購買市區三房單位安居絕不成問題，可取用九成按揭的亦大有人在，只要付十多萬便可做業主。
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0年代年按揭息率還是10釐以上，但沙士（SARS）時已滑落至3釐以下，金融海嘯後利率更跌至零，環境鼓勵借貸，懲罰儲蓄，有利槓桿遊戲操作。零息率令樓宇價格上升，因通脹高於利率，租金增長但供樓支出卻下跌，淨收入增，很快又儲到首期便可重覆遊戲。

各項因素令致富程式於沙士後至09年間發揮得淋漓盡致。時勢造就了一些利用槓桿買樓致富的人。當然遊戲亦存在風險，若於98年參與，就要面臨沙士期間負資產衝擊，熬不過隨時破產。
加上特區政府樓策失誤，長期奉行高地價高樓價政策，製造供應斷層，任由外來買家佔三分之一成交坐視不理，樓價數年間狂飆。

黃金時期已過

時移世易，置業致富的遊戲規則及大氣候已變。樓價已處極難負擔水平，經濟增長及工資遠遠落後，樓價向上空間還有多少？銀行息率已跌無可跌，如果利率上升，遊戲參與者將面臨固定資產價格下跌、租金下調、供樓支出上升三重打擊。

樓價高令九成按揭不復見，雙倍印花稅令投資物業收租完全失去效益，特區政策朝令夕改，政策執行乏力，風險管理後知後覺，令樓價波幅擴大且走勢添政治變數。

遊戲方程式還是可行，用於其它固定資產板塊還可能有機會，不過住宅板塊已極為困難，且準入門檻及風險極高，已不是全港絕大部份打工仔可以參與遊戲，只適合高端富裕人士。