樓市動向 CCL高位靠穩 新界西三連破頂

大搞基建替樓市火上澆油 勞動力不足難配合策略推行

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）本周靠穩，最新報129.39，按周微升0.01%，屬歷史第二高水平。分區指數變動不大，九龍區及新界東跌幅分別按周跌0.15%及0.44%，港島區升0.14%，新界西則再升0.11%，連續三周創歷史新高，累計升幅達4.4%，但比上周升幅明顯放緩。

市況方面，板塊轉趨兩極化。二手業主未肯減價，以致買家轉投一手市場。按地產代理數據顯示，10月份十大指標屋苑成交量下跌，創八個月新低；反觀一手盤銷情依然理想，10月份成交金額創近年新高。

上車盤繼續受市場追捧，發展商亦予以配合，近期開始在市區提供該類型單位。某發展商於長沙灣提供不足200方呎開放式單位，入場費看似低，但實用呎價卻超過1萬5千元，此舉將令該板塊繼續升溫。豪宅依然有價有市，大部份新盤已獲承接，某發展商東半山複式單位標價每呎10萬元，挑戰分層新高。未來兩三個月一手供應量超過6千伙，預期一手市況續旺。

資本市場方面，10月份恒生指數累升一千點，雨傘運動影響資本市場之論已站不住腳。美國聯儲局雖然停止買債，但明確表示不急於加息，15年息口會否上升？縱觀環球經濟狀況，筆者認為機會少於一半。日本加大量化寬鬆令市場始料不及。

暫時看不到負面消息令樓市調整，相信樓價繼續高位橫行。

推基建還需管理期望

特區由狼英班子管治下惡運連連。除了棘手的普選問題外，其次就是運輸及房屋難題：高鐵造價嚴重超支，最終結算賬是未知之數，一地兩檢未有著落，實際效益成疑；沙中綫、南港島綫大幅延誤，政府懵然不知，暴露監管漏洞。港鐵服務水平備受爭議，南丫島海難事故不了了之，長策實施已一年多，進度如何，無從交代，張炳良局長近期亦甚少露面。

上月局長靜極思動，忽然大談基建，繼續報喜不報憂，為火熱樓市再添柴薪。按照發展藍圖，特區計劃擴大鐵路網絡，目標在2031年覆蓋75%人口，因此運屋局（運輸及房屋局）建議2018至26年動用1千1百億興建6條新鐵路線及一個新鐵路車站，覆蓋新界西北及屯門區云云。現時樓市供應出現斷層，負面消息既不足以壓抑樓價，利好消息卻可令市場升溫。政府宣佈大搞遠期基建項目，即時令多個地區細價及上車盤有所反應，尤以屯門區為甚，多個屋苑呎價即時創新高。

本來大談基建願景實屬無可厚非，但公佈基建之餘亦必須選擇時機及管理合理期望。現時樓市供不應求，政府不當減辣已令極高樓價再飆升10%，再發放有利消息時機明顯失當。另外，政府只談基建，沿線帶來多少實質供應，如何令長策達標，提供地皮數據以說服大眾，完全欠奉，業主不趁機加價才怪。事件又再證明政府要不是缺乏全策及深思熟慮，就是明撐樓市，看官自行判斷。

勞動力不足成新樽頸

政府加緊推地，當然是希望填補高地價製造出來的供應缺口，今年首三季私人住宅的施工量近1萬4千個，業界料今年全年可達1萬8千水平，是多年來的新高。

追回建屋量及大搞基建，隨之而來的是勞動力不足及成本問題。98年房屋策略已明確指出建造業勞動力人口短缺，必須及早綢繆，以免臨渴掘井。長策重提勞動力問題，只是新瓶舊酒，但卻沒有提出具體解決辦法。如今面對10年47萬伙建屋量，現有基建延誤，再加上未來六大鐵路、新機場、新界東北發展、人工島、岩洞等項目，政府可否告訴市民勞動力如何配合？缺口如何填補？大量目標如何避免顧此失彼？

事實上，現時建造業已超越負荷，令勞動成本大漲，地產商已揚言成本令樓價無法回落。未來一兩年情況肯定更加嚴峻。政府缺全盤策略及遠見，勞動力不足勢成運輸及房屋業新樽頸。沒有勞動力配合，長策及基建只是金玉其外。◇