樓市動向 捧一手劏房將被錯誤解讀需求

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）四周內三度破頂，最新報126.2，較上周升0.71%，再創歷史新高。分區指數方面，除港島區微跌0.02%外，其餘各區皆升。九龍區按周升1.52%，創歷史新高；新界東三連升，按周升0.07%，屬歷史第二高水平；新界西升1.4%，亦創新高。

二手樓價反覆向上

另外，反映二手大型屋苑樓價的CCL Mass及中小型單位CCL亦創新高。從政府5月底減辣以來，整體二手樓價已升6.6%，當中港島及新界西升超過7%，九龍區更升逾9%，新界東只升3%，短期跑輸大市皆因該區先前已搶先大市回升。

若以3月份樓價低位計算，樓價已升逾一成，升幅之急，等同「雙辣招」（編按：買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD））實施前半年升幅，不同之處是今期升浪由政府帶頭減辣引爆，先前積壓的需求迅速釋放所至，且基本上是用家主導，足以證明由政府一手造成的樓市供求嚴重失衡，連辣招亦無法力挽狂瀾。

市況方面，經過一輪搶購急升，加上大型新盤陸續貼市價應市，二手預約量持續回落，加上換樓客半年內賣樓，升浪應即將完結，但絕不代表樓價向下調整。至於大市何時調整，只可以等外圍。

蚊型戶加價測市場底線

較早前某發展商於大埔汀角路一樓盤推出少於兩百呎「蚊型」單位，引來全城紛紛議論，原先該類單位屬與大單位捆綁式銷售，但發展商最終分拆出售，並調升售價，加幅13%至32%不等，當中以實用面積最細的177呎開放式單位加幅最高，全部超過三成，最平實用呎價1萬元。該批單位的加幅，已超越額外印花稅，即早前購入的買家把綑綁式「1+親」單位拆售，已有利可圖。發展商市場策略又再成為傳媒焦點。

正如筆者上期所說，有如一磅麵包市民嫌貴，麵包舖將貨就價把一磅分成數包，每包只有數片，平均價格更高，賺取利潤更豐。發展商靠市場策略成功包裝，吸引市場買家注意，加上政府造就供應斷層，樓房價格狂飆，大幅超越收入增長，用家選擇空間收窄，從而製造劏房新板塊。發展商把價格不斷提高就是測試市場承受力，直至剩餘購買力消耗為止。

儘管市場不斷吹噓此類「蚊型」單位銀碼細方便入場、投資價值高、租金回報可觀、供應量少等等，筆者就再三勸喻市民購買此類單位須三思而後行。

發展商市場策略細分的取向將影響未來各板塊供應，除了令兩房中小型單位供應更緊張之外，還有其它不良影響。

市區劏房問題將速惡化

由於樓價長期高企，市區劏房問題日益嚴峻。有坊間團體去年估算市區劏房有近七萬間。政府長策文件承認劏房屬不適切居所，但無所作為。新樓盤向「蚊型」單位發展，令不適切居所越來越合理化。 一

手劏房市場認受性增加，將帶來多方面不良影響。其一，市區劏房問題將更加嚴峻。現時一手劏房供應集中於非市區地段，市區劏房相對而言，交通購物飲食上班較方便，更具競爭力，市區劏房於是被合理化，有價有市。由於利潤可觀，吸引更多業主把市區單位改建成劏房，其數量將大增，不適切居所問題將急速惡化。市區劏房大部份不符消防及建築條例，市民安全亦直接受威脅。劏房租約相信很多是私下簽訂，間接鼓勵規避繳稅。

其二，現行住在劏房的人士情況將會更慘。在一手成交摧谷下，板塊極速升溫，呎價創新高帶動租金上調。有指汀角路「蚊型」單位呎租回報達4至5厘。邊遠墮角地段況且如此，市區劏房業主不參考加租才怪。

其三，新樓盤實用呎數創新低，變相鼓勵市區劏房變本加厲，向更細面積發展，五、六十年代的七十二家房客及籠屋現象重臨特區不足為奇。

特區政府長期樓策錯誤，逼使市民走投無路，移向不適切居所。當「蚊型」單位受市場熱捧時，現象將最終被錯誤解讀成「蚊型」房屋是市民殷切所需。事實上，狼英政府就是樂意見到如此發展，到底所謂何事？下回分解。◇