樓市動向 CCL創40周新高 改劃綠化陽奉陰違

文／勤智

政府托市二手樓熾熱

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）三連升兼創40周新高，最新報121.16，按周上升1.06%。除九龍區微跌0.19%外，其餘三區皆錄得可觀升幅。港島區連升四周共3.86%，創32周高位，新界東大升2.37%，一個月內兩創歷史新高兼創74周最大升幅，新界西按周升3.01%，創50周高位兼90周最大升幅，極有可能短期內破頂。整體二手樓價跟歷史高位只差2%，亦跟DSD（雙倍印花稅）實施前幾乎沒有分別。指數滯後恐怕還未完全反映實況，短期樓市有多熾熱，不言而喻。筆者並非反對減辣，而是反對政府選擇最不當時機減辣，事實已擺在眼前，無道管理令市況急速升溫。有人還大言不慚在施政匯報中表示，樓市管理措施已見成效，續指今年首季樓價輕微下跌0.6%。有學者則認為有關說法以偏概全，自相矛盾。差餉物業估價署較早前已公佈去年樓價錄得7%升幅，過去數星期各類別樓價更急速反彈，管理樓市不善，政府還在吹噓成效，繼續欺騙市民。

一手盤方面，政府製造小陽春，發展商當然趁機散貨，尖沙咀柯士甸站項目平均呎價近三萬元但仍售出四百多伙。值得留意的反而是該盤投資者大陸客及公司客比例升高至四成多，意味DSD 效用已減退。二手盤方面，大型屋苑上半年樓價顯著回升，成交呎價陸續破頂。以新界東指標屋苑沙田第一城，6月份平均成交實用呎價1.15萬元，較年初已升近12%。在缺盤情況下，料該屋苑兩房戶樓價直逼400萬元。政策放寬但換樓入市卻難上加難。

改用途不透明盲搶綠地

繼盲搶地及見縫插針後，政府最近又鬼祟更改綠化帶以作建屋之用。發展局局長陳茂波當然否認，表示政府一直有進行綠化地帶檢討，並有向外交代，外界可持不同意見及繼續討論。他續指政府在過去找七十多幅屬綠化地帶，涉及的面積約150公頃，但只佔全港綠化地帶總面積約1%，可以興建約9萬個住宅單位云云。事實上，任由陳茂波如何狡辯，實情是政府行為極不透明，且證據確鑿。事源曾經有立法會議員質詢政府綠化地帶發展計劃，規劃署才作出回應，承認已完成第一階段綠化地帶檢討，並建議改劃 13 幅沒有植被、荒廢或已平整並適合作住宅用途的綠化地帶，並陸續展開城市規劃程序，預計7幅用地會於2017 年年底或之前改劃用途，其餘6幅預計會於其後數年內完成改劃，但表明詳細資料要待可以展開改劃工作時才會公佈。政府是以「擠牙膏」方式發放資料，不讓公眾及早參與。

開發綠化規劃表裏不一

最近於大埔區改劃的綠化地帶，6月中旬公眾諮詢期已屆滿。該區多幅改劃綠化地帶絕對不是沒有植被、荒廢或已平整的地帶，而是茂密的樹林。政府公然違反當初承諾，欺騙市民。倘若政府已展開研究，為甚麼不乾脆把這七十多幅綠化地帶公諸於世？當然這個政府肯定不會做，原因很簡單，政府就是要開一個先例，若全部列出，火頭太多，社會反彈力度極大。先推出一兩幅比較容易處理。先例一開，其餘就可利用隱含同意，照辦煮碗。另外，政府的所謂諮詢公眾只是玩弄制度遊戲，把更改規劃土地暗地裏放在網站上，連發佈會及地方諮詢都沒有，企圖淡化傳媒報道，以為就可以大事化小，瞞天過海。再有，政府根本沒有主動諮詢附近環境或景觀受影響的業主及市民。在很多國家，就連在社區豎立一個廣告招牌也要去信附近住戶，解釋按照甚麼條例豎立，如何影響住戶，做了甚麼把影響減少，明確指出提意見的渠道。以大埔綠化帶為例，最起碼應該發信給鄰近受影響的屋苑。若不是有些民間監察團體揭露真相，市民還不知道政府陽奉陰違。◇