樓市動向 CCL穩守118點 47萬非「醒目」指標

文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)輕微調整，最新報118.56，下跌0.25%。除九龍區微跌外，新界西三連升站企穩於100點以上，新界東更連升四周，續步逼近歷史高位。自去年11月以來，新界東跑贏大市(見圖)，該區指數屋苑多屬用家及換樓客，政府突然減辣，有機會挑戰新高，密切留意未來走勢。荃灣有大型新盤在政府減辣後開售，發展商強調未有因應減辣而提高售價，更揚言比區內一手盤價低，實則樓盤位置及配套皆未能相比，且首批價單只反映低樓層景觀方向差的單位，暫時未能否定減辣後新盤價及需求沒受影響。

另外，地政總署公佈大埔白石角及啟德地皮分別以24.12億元及25.2億元售出。其中啟德市區地投標反應踴躍，成交價亦遠高於市場預期，樓面成本呎價高達6千元，落成後未計利潤呎價恐怕已達萬二。雙辣招實施年多，樓市未見健康調整，反而令樓價與收入比率冠絕全球，難怪國際貨幣基金組織（IMF）也認為，樓市調整對本港經濟有潛在風險，市民置業需關注負擔能力。

長策訂立47萬為未來十年建屋目標。基本管理學指出定立目標必先審視其是否「醒目」。醒目一詞來自英語SMARTS，每一個英文字母均代表一個準則，即涵蓋六大範疇，包括：清晰明確、可量、可達、切合實際、合時及取得所需支援。今期分析47萬是否一個「醒目」指標。

本文先假設47萬單位需求推論正確，數目非常清晰，應沒甚麼可爭論，但長策文件的所謂47萬只是一個供應目標，並非額外可供使用單位。供應目標並不一定有時間性。舉一簡單例子，政府只要推出地皮拍賣且有預計落成量就可算供應目標，甚麼時間單位推出市場沒有關係。東北大計、大嶼山發展等只要語言偽術一出，隨時可算供應目標。

數目精確卻不是市民關切的實際應市可用單位。居屋是置業階梯重要部份，長策的態度是有能力就建，但沒有明確目標。 47萬是否可量要視乎甚麼納入計算範圍，如貨尾單位、收回公屋、供應等會否計算，長策沒有清楚交代，要待政府公佈進度計算方可檢視。會否公佈、何時公佈、還是未知之數。47萬是否可達標，土地供應是關鍵之一，長策大方承認地皮不足，建議見縫插針，把土地供應及平衡各方利益的難題拋回政府。最近審計署已經發現欠數十公頃土地，公屋供應達標成疑，長策及房署未有正面回應。合時方面，利用十年達標看似適合，但既然房策重中之重，為何不是五年計劃？十年肯定是一個非常長的時間，應當設立短中期目標以助達致長期目標，長策一一欠奉。另外，政府至今完全無交代長策的47萬供應計劃何時開始計算，因差一年半載的供應量就是數萬，在龐大的供應缺口下，該供應計劃何時啟動的影響舉足輕重 。

要達到47萬供應需要取得大量支援，包括地皮及適當的勞動力。其中勞動力因大型基建及人口老化問題極度緊張。長策文件雖然沒有忽略此點，但取得支援並不光是提出所需支援而是要鉤畫路線圖，明確可行方案，取得負責者承諾才算解決支援問題。長策會當然順手把問題推給勞工及福利局及林鄭月娥主理的人口政策處理，企圖蒙混過關。

經過仔細分析，47萬根本不是一個「醒目」指標，而政府可有很大解讀空間，其後果是引發不必要爭議，更嚴重的是供應最終未能平衡需求，卻無法向政府問責。是否如此，讀者可拭目以待。在民主社會裏，執政者不履行承諾，人民可用選票把其趕下台。面對特區可笑的政制，面對誠信破產兼大玩語言偽術的傀儡行政長官，市民就只有團結一致，採取更強硬辦法，迫令政府把所有目標醒目化及問責明確化，讓政府洋相盡出，不能給予任何抵賴空間。◇