樓市動向 CCL創13周新高 借別國經驗看特區房策(中)

文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)大幅反彈，最新報118.82，較上周升1.4 %，創13周新高。除了新界東外其它各區皆升，香港區升2.4%，新界西升1.9%，新界東在貼近歷史高位後回落，但仍跑贏大市，指數波幅有擴大跡象。踏入第二季，發展商連推新盤，定價貼近市場。長實深水埗丰匯推出近百單位，極速沽清。新世界元朗蔚林、新地粉嶺瓏山1號亦趁假期推盤。長實荃灣大型項目環宇海灣亦即將批售。新盤定價吸引吸走客源，二手價繼續受壓。但需求缺口暫時令樓價難以大幅調整。

上期談到特區可借鑑外國經驗改善長策，今期續談。

掌握數據基本要求

市場數據有助掌握市況以便調控樓市，又可增加市場透明度，有利買賣雙方。英倫官方土地註冊署提供準確適時市場數據，分析頗仔細，既有分區指數、平均價格、總成交額、不同住宅類別價格。最精警莫過於去年開始在福利房收取空置睡房稅，意味官方掌握福利房家庭人口及居住狀況，特區望塵莫及。與此同時，坊間亦提供不少統計，如非當地人買樓比例、叫價指數等。後者則有利分析差價。

值得一提的是市場情緒指數。該指數機構對市場抽樣調查樓市看法，以50作分界線，指數在基準上則代表市場看法樂觀，樓價預期向好，反之則樓價看跌。與歷史數據相比，情緒指數可作領先指標，對短中期樓價預見性非常高，有助了解樓市何時轉勢。相比之下，特區政府數據處理極為失色。長策之所以浪費了寶貴時間就是缺乏基本數據，如劏房數量、外來需求等。47萬建屋目標建在數據基礎，數據不足及嚴重滯後令討論不必要地聚焦於數據準確性。在設立有效數據系統以供調整長策，文件隻字未提。特區政府實在有必要取別國之所長，打好基本功方有資格談長策。

大陸投資影響深遠

筆者實地到倫敦金融區走一趟，親自體驗英國房地產熾熱情況。由於供應緊張，樓價及租金屢創新高，但眼看金融區附近天秤處處，缺盤實在難以理解。地產代理則透露玄機，這幾年很多來自香港及大陸資金瘋狂吸納，很多所謂香港資金背景亦是來自大陸，特點是針對中高檔次樓盤，購買後不賣不租的屢見不鮮。事實上，中國大陸資金已佔去英倫地產一定比重，且趨勢越見明顯。去年倫敦地產大亨排行榜頭位是大陸富豪王健林，鄭家純第二，雄霸當地十多年的西敏寺公爵則擠出三甲，英國傳媒極度關注。據大紀元英國版報道，中國買家瘋狂搶購，加劇英國房市供應不足情況，且蔓延全國。在伯明翰市中心新開發的高檔住宅The Cube三成賣給了中國人，許多買家是為了子女未來教育。李嘉誠在港撤資，這邊廂和黃130億投資倫敦地產項目。按仲量聯行報告，中資投資於倫敦房地產的資金總額自10年至13年上漲了1,500%!世界各大城市情況亦不遑多讓，全球第二宜居城市溫哥華被大陸客搶佔新盤及豪宅，令加拿大果斷叫停來自大陸的投資移民。每年投入美國房產以千億算。澳洲因入學與居住地點掛勾，大陸客高價奪取名校，並將住在附近的當地人擠出……

必需了解中國情況

以往各國對外來投資房地產無任歡迎，但如今情況已經劇變。任何國家有責任先照顧國民，當外來資金大幅影響國民利益時，就有必要利用限制手段，更需留意及了解中國情況，認清本地國民正當稅後收入絕對無法與窮得只剩下金錢的人相比，後者願意付出的風險保險金超乎任何理性水平。但真正問題並不在於大陸客而是中共政權。中共製造了貪腐特權階級，財富極度集中，社會沒有法治人權公義，而正當的經營所得隨時被貪腐所掠奪，或每每被權鬥所累，無道發展破壞環境，城市受毒霧所霾，有毒食品充斥市場，洗腦教育灌輸扭曲價值，殆害於一孩政策下家裏唯一繼承人。在這樣的政權下，有條件的國民肯定不惜一切離開。大家看看貪腐濫權謀財害命的薄熙來的兒子身在哪?口口聲聲要年青人往大陸發展的狼英把子女送到哪裏去?香港特區就是反面教材，任由外來資金蠶食已經是極度不足的供應，營造了全世界樓價最難負擔的城市。◇

左圖：英國倫敦舊金融區Bank的街景。右圖：這個位於倫敦Zone 5的地產項目，曾一度來港進行首批推出活動，讓海外買家優先認購。（唐詩韻／大紀元）