新盤熱拼 二手豪宅勁蝕「救」市

【大紀元記者錢盈盈綜合報道】齊齊約定逛新盤，成為香港今年復活節假期的熱點之一。不過隨著多個新盤以貼近同區二手盤的價格湧出，令二手成交持續疲弱。不論被譽為港島藍籌屋苑的太古城還是大型屋苑指標之一的黃埔花園或新界大圍的恒基旗下的名家匯，業主均以減價促銷盡快沽出現貨。而山頂、南區的豪宅方面，今年首季只錄得19宗買賣，成交額18.65億元，金額與成交量均大幅插水。

淺水灣豪宅勁減千萬

今年首季，山頂、南區方面的豪宅交投量僅錄得19宗，較去年第四季的31宗大減39%，同樣今年的成交金額對比較去年第四季的44.63億元，大幅度下滑58%。翻查去年第四季，白加道28號和Shouson Peak已涉6宗大額成交，金額高達25.32億元；但今年首季卻僅有兩宗豪宅易手。

其中陽明山莊亦錄得蝕讓個案，該3座低層25室的單位，連租約及車位成交1,795萬元，業主於2012年8月以1,900萬元購入，帳面已蝕105萬元，還需付5%的額外印花稅。比較去年底同座高層，即使當時不連車位也以1,868萬元沽出，兩者造價差4%。

更有二手豪宅業主為吸引買家，價格愈劈愈不堪。南區淺水灣麗景園罕有銀主盤，以3,300萬元「震撼」價開賣，該單位去年年尾曾經連車位開價4,200萬元，不過，經過數月都無人問津，最後忍痛割讓，相比個別銀行約4,300萬元的估價，勁低近千萬。

綜合土地註冊處資料，港島區豪宅一、二手市場背道而馳。港島區首季逾2千萬元一手註冊量錄得約110宗，較去年第四季31宗大升約255%，為6個季度的新高水平。而截至4月15日為止，區內一手豪宅註冊量則錄得156宗，較去年下半年高逾3倍。

代理豪宅的美聯物業前助理營業董事羅文駒就表示，由於市場積壓一定豪宅購買力，故部份購買力已見釋放。羅文駒續指，由於今年港島區仍有不少豪宅新盤，包括山頂及南區舂坎角等新盤可望於年內推售，故預期港島區豪宅成交量可望取得不俗表現。

反觀二手市場表現則相當遜色，整個港島區今年首季逾2千萬元二手註冊量錄得約74宗，較去年第四季的108宗跌約三成。若截至4月15日為止，區內二手豪宅註冊量則錄得93宗，較去年下半年錄得約209宗低56%。

負責山頂南區的中原地產豪宅Stately Home區域聯席董事李卓雄就指，豪宅交投量大減，主因是買家期望業主會以市價再劈兩成沽貨，以補貼額外的稅項支出。但由於現時放盤業主，除非在財務上出現問題，否則難達買家預期的減幅。且在用家主導下，買家更歎慢板揀貨。

不過，也有市場分析指，隨著巿場有意沽貨的豪宅業主願意進一步擴大議幅，二手豪宅交投有望回升。

太古城低市價3.6％成交

除豪宅劈價外，中高價位樓亦以「筍價」出招搶客。港島名牌屋苑太古城成交近日亦錄得數單減價沽出記錄，雖4月迄今暫錄13宗成交，較上月同期的23宗跌43％。據資料顯示，太古城減價單位是燕宮閣高層D室，實用747平方呎，（建築843平方呎），原業主開價1,150萬元，議價後減50萬元，以1,100萬元沽，實呎價1.47萬（建呎1.30），原業主於92年以360萬元購入單位，帳面勁賺740萬元。

另一個太古城最新減價成交的單位是天星閣中層望園景F室，實呎701平方呎（建築800平方呎），原業主原開價900萬元，但一直乏人問津，最後以減價32萬元，以868萬元才沽出單位，實呎1.23萬（建呎1.08萬元）， 比市價低約3.6%，不過，因原業主於95年以460萬元購入單位，帳面仍大賺408萬元或89％。

位於砲台山地鐵上蓋海景屋苑康澤花園，亦錄得減價9%的成交記錄。該單位位於C座高層3室，實用及建築面積分別401及572平方呎，兩房，外望海景，原業主於去年底叫價630萬元，最終減幅約9%以573萬元沽出，折合實呎1.42萬（建呎1萬元）。不過，原業主於1995年以365萬元購入，帳面還是大賺208萬元。現時該屋苑約30間放售，「入場費」約為540萬。

在九龍方面，位於紅磡黃埔花園臨近的豪宅半島豪庭，本月至今暫錄約3宗買賣交投。其中中原地產該區分行錄得最新一宗成交，單位是4座中層A室，實用920平方呎（建築1,236平方呎），屬三房套房另設工人套房間隔，可享內園及部份海景，現以1,320萬元沽出，原業主最初開價1,400萬元，因看淡後市，最後決定減價80萬元，議幅達5.7%，止賺離場。原業主於2009年以906.8萬元入市單位，現易手5年勁賺約413萬元。

名家匯三年勁蝕三百萬

此外位於新界區的豪宅亦相繼蝕讓，位於沙田大圍的名家匯1座高層C室，實用1,125平方呎（建築1,524平方呎），以1,138萬元沽出持有3年的單位，原業主於2011年4月以1,452.9萬元購入單位，單帳面蝕約315萬元，若連費用估計實蝕約380萬元，蝕幅超過25%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指，香港第一季樓價已錄得5至10%的跌幅，預期年底前樓價會進一步向下調整，個別屋苑再跌5至10%，全年個別屋苑累積跌幅達10-20%。

而利嘉閣地產研究部主管周滿傑則預期，次季多個一手全新項目登場對撼，而且預期優惠多多，進一步分薄二手購買力；不過自美國上月中宣佈進一步削減買債規模，加上近期市場出現官地低價成交、流標等利淡因素夾擊下，二手業主減價意欲將進一步提升，以增加物業競爭力作抗衡，從而加快二手中高價物業流轉，因此預計次季中高價物業成交所佔比率可望再增多1至2個百分點。◇