樓市動向控樓市政府練七傷拳(上)

文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 回升一周後又跌至一年低位，最新報117.56，較上周跌0.54%。但事實上，整體二手樓價相對一年前的歷史高位只回落5%左右，何用大驚少怪。港島及九龍區較高位回落7%至8%，新界區則較硬淨，回落4%左右，反映中價樓及上車盤受支持。新春假期，多數業主拜年或外遊，二手例淡，十大屋苑過去一周幾乎全線錄得零成交，加上新盤陸續貼市價開盤，相信二手成交繼續冰封。值得留意的是恆指自去年十二月高位已回調超過百分之十，聯儲局繼續退市令資本市場受壓，繼而令樓價受壓。未來數周指數可能再急跌，地區表現分歧應越見明顯。另外，立法會將會討論雙辣招，政府堅持先實施後審議，泛民及商界則傾向修訂方案，未來實施辣稅需先審議後實施。若修訂通過，政府未來以稅務來調控樓市將極度困難，政府與商界的關係惡劣亦可見一斑。

回歸以來，特區政府無道管理樓市，頭疼醫頭，令樓價大起大落。近年樓價急升，遠遠超過市民負擔能力，政府未能讓市民看見未來有充足供應，反而用雙辣招壓抑需求，為了供應數字盲搶地、見縫插針。長督會既未有提出明確願景及解決供應的實際辦法，諮詢報告又未出爐，狼英就急不及待於施政報告接納長督會建議。政府調控樓市沒有深思熟慮，缺乏全盤策略及願景，風險管理後知後覺，此舉讓筆者想起倚天屠龍記內崆峒派武功七傷拳，其特點是使用者功力不足，反而會造成自身內傷。政府調控樓市的手段正是功力不足強練。何謂七傷？試述如下。

第一傷當然就是傷及地產代理。雙辣招令二手成交只得平均的三四成，一手樓供應量亦不達標，導致代理佣金大幅下跌。全港有三萬多地產代理及營業員，成交冰封肯定不足以支持所有代理生計，部份代理面臨失業，代理商亦被逼縮小規模營運。地產代理曾上街要求政府為雙辣招設日落條款，提出某些合理括免，只要加上細節，理論上可行。政府的底牌是根本沒有調控目標，亦沒有依據訂立日落條款。當然有人說代理「輸打贏要」，但要指出的是代理沒有要求樓價升跌，只要求維持一個公平合理穩定營商環境，這正是特區政府責任。特區調控不力令樓市連續數年狂升，又以控需求冰封樓市，影響生計，罪不在地產代理。

第二傷是銀行。銀行以信貸增長及利息收入維持盈利。理論上，樓價上升帶動信貸增長應當對銀行有利，但事實上量寬及中共大量資金湧入造成超低息環境，加上競爭，按揭業務利潤大減。樓價上升還需成交及借貸配合才能令信貸增長，受樓市調控、雙辣招冰封成交、收緊按揭成數、加大壓力測試四面夾擊，加息又遙遙無期，按揭盈利只能萎縮。大量大陸客經自由行湧入買樓，很多以巨額現金交易，無助信貸增長。自由行現金亦令經濟體系面對洗黑錢風險暴增，特區政府坐視不理。

第三傷則是業主。業主可分自住及投資者。作為自住業主，樓價上升理應可喜可賀，但除非出售物業套現，樓價升只屬紙上富貴。很多業主亦不願意承擔租金上漲風險，套現實屬少數。狼英豪言香港市民越住越好，但其行徑卻是盲搶地、增加密度、消滅採光權、消滅綠化帶、減少綠化設施。試問哪一項是對自住業主有利？投資業主以收租對抗通脹及資本增值為目標。堪稱亞洲金融中心，政府多年來未能拓展另類投資以抗高通脹，投資者沒有它選，雙辣招下物業投資失卻經濟效益，賣了現有物業無法回頭再買。政府調控樓市令估值及租值受壓，亦直接影響回報。 誰是四五六七傷？篇幅所限，下回分解。◇