樓市動向─CCL止跌回升 辣招還有多少板斧

撰文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周，最新報119.07，較上周回升0.1%，連續50周站穩118以上。各發展商於新年伊始爭開門紅紛紛推盤，有新地屯門瓏門II、長實於天后的DIVA、恒基及新世界牽頭的落禾沙迎海．星灣及嘉里旗下西半山高士台等。新盤大混戰，有幾個特點。其一，全部超額認購，市場需求大於供應。其二，購買力非常大，基本上每單位都過千萬。其三，優惠令人眼花繚亂且成為趨勢，買家難以直接比較，目的還是利用差異化有利收取最佳售價，買家必需看清一些宣傳平均價、折實價可能附帶的條款。

政府實施雙辣招已近一年，令樓市止升，今期探討辣招還有多少板斧，在供應未到位前可以用作調控樓市。

空置稅或可增加供應

長策文件提及12年的空置率約5.2%，以百萬個私樓單位算，即5萬伙，絕非小數。去年年底審計署揭露公屋空置單位1萬2千個，若全部空置單位應市，定可舒緩現時供應緊張問題。空置稅的作用就是令投資者持貨成本增加，迫使其放租，變相令單位回流市場，減低屯積托價情況。政府還可雙管齊下，在空置稅基礎上實行租務管制，防止租金增長過快。空置稅主要針對投資者而非用家，在滿足住屋基本需求的前提下稅項合理。

空置稅實施有一定難度，關鍵是空置的定義。因放租及轉租需時，定義必須容許合理空置時間，但又不至被濫用。新樓落成空置情況較多，何謂落成？發展商有否取巧空間？越來越多非本地買家在港置業，閒來作度假屋使用，大部份時間空置又如之奈何?以殼公司持有物業名義上作員工使用又是否不算空置？如何杜絕利用極短期租約規避稅項?打擊濫用行政費用龐大又是否化算?種種問題拆解並不容易。

大廈稅可縮減樓價差距

另一手段可縮減高中低檔樓價差距是定期按市值收取累進大廈稅。現時持有物業的成本相對低，只有差餉地租管理費。差餉地租只按劃一比例收取，有些地區亦不用繳納地租。大廈稅一來簡單直接，增加持有高檔住宅持貨成本令價格差下調，二來政府亦可視乎板塊表現增減相應稅率。累進大廈稅亦合符有能力者多付的收稅原則。大廈稅要考慮的是估值及人口老化問題。港人很多都把畢生積蓄放在物業上，退休時有資產但未必有大量現金，大廈稅會減少現金流，除非逆按揭大幅商品化，否則難以令廣大群眾支持。

以打壓方式調控樓市，還有很多方法，例如可在現有稅基加辣、減按揭成數、擴大SSD至無限期即變成利得稅、引入非實現資產增值稅等。間接打壓方法還可以加大樓按壓力測試、提高銀行按揭風險資產、引入雙邊代理制增加交易成本等。

稅收調控迫不得已

打壓並非萬能，住房有一定的必需品特性，在供求極度失衡下，還需考慮業主有否能力把辣招轉嫁用家，現時特區情況顯得優勢在業主及發展商。稅收亦是迫不得已的調控手段，維持市場供求平衡才是解決樓市的王道，而增加的不單是住宅單位，還應包括類似物業的投資工具。特區堪稱亞洲金融中心，但可給予投資的可抗通漲的長期港元資產欠奉，令投資者過份集中物業投資。

借鑑海外經驗，政府實則有不少招數可調控樓市，只需有周詳計劃，未雨綢繆，在經濟上升周期時部署，在問題於萌芽時採取行動。特區政府已錯過所有時機，經濟又無亮點，加大力度調控樓市豈不是搬石頭砸自己的腳？民眾不要奢望政府能令樓價回到可負擔的合理水平。◇