如果投資客退場…… 溫故知新 2014年美國房市觀察

撰文｜林清泉 圖片｜Fotolia

2014年的到來，美國房市的藍景是一幅迥然不同於2013的景況。多數專家都認為，今年房市仍然看漲，雖然置業者會懊惱自己為何不早個一、兩年買房子？但買房子畢竟是一件水到渠成的事，往好的方面看，今年買房子比較不用在分秒必爭的壓力下濫芋充數地隨便挑一個火坑就跳下去買屋了。如果想用慢活的態度，尋找一棟和自己速配的房屋，也許今年會比去年的時機要來得好呢！

房市看漲4.6%

房地產網站Trulia首席經濟學家Jed Kolko說，2013年全美房屋待售價平均漲了12%，百大城市中更有十個城市漲幅超過20%，特別在加州的城市已被Trulia列入泡沫化觀察城市。他認為，2014年房市仍然看漲，但漲幅不若2013年的飆漲。房地產網站Zillow的房地產市場報告中，則預測2014年房市漲幅為4.6%。

Kolko說，2014年預期房價漲幅仍然會超過薪資及房租，而且由於經濟復甦穩定及預料聯準會降低刺激經濟，房貸利率今年將會上升，這些因素使房屋的可負擔性降低，特別是對那些可負擔性已輕很低的城市將會再帶來更深的「傷害」。在2013年10月，全美房市在可負擔性敬陪未座的城市，例如舊金山、南加州橘縣、洛杉磯、及紐約，中等收入的家庭只能負擔得起不到該城市25%的房屋，今年這些城市的房屋可負擔性會再下降。

Zillow首席經濟學家Stan Humphries認為，加州某些城市在2013年的房市過熱，已經浮現不少房市可負擔性的問題，2014年房價漲幅放緩，將對這些過熱的地區帶來比較平衡的市場狀態。

儘管如此，Kolko認為，今年買房仍然比租房便宜。在2013年9月時，全美平均而言，買房比租房仍便宜35%。不過，對於某些房價很高的地區，租房仍然比較划算，如矽谷的核心城市聖荷西。

置業者主角換人

今年房市中的房屋庫存將會比去年寬鬆，一方面是新屋營建的增加，另方面是許多屋主在價格上漲後比較有意願把房子拿到市場上賣，特別是對那些被綁在溺水屋動彈不得好幾年的房屋。

在供給增加的同時，Kolko預計一部份去年房市舞台上的主角會退場，也就是房市的投資客會在房價上漲、獲利空間被壓縮後，不再大肆買房。此外，在房貸利率上漲使銀行的重新貸款業務大幅縮水的情況下，也將迫使銀行追求更多房貸業務，進而使銀行放鬆嚴苛的信用借貸標準，這些都使得2014的置業者在買房子時比較能喘一口氣。

在投資客逐漸退場後，房市置業者的主角換另一批人粉墨登場，但不是首次置業者，而是再次置業者。因為在房價和房貸雙雙大漲後，對首次置業者來說，要儲夠首期是非常困難的事。但對再次置業者來說，一方面他們原有的房屋也已隨著房市上漲水漲船高，所以心理上比較不會被房價上漲的壓力給嚇倒；同時，他們原有的房屋也可能增加了一筆房屋淨值，使他們有能力再去購買下一棟房屋。

十大觀察城市

在加州一些城市已經過熱，而佛羅里達州許多城市仍未完全脫離法拍屋泥淖之下，2014年的房市改由其它城市主領風騷。Kolko在根據各個城市的就業成長機會、長期經濟發展、以及新屋營建活動等指標來看，選出了十大觀察城市，依字母排列依序為：

•Bethesda-Rockville-Frederick, MD

• Charlotte, NC-SC • Denver, CO　

• Fort Worth, TX • Nashville, TN

• Oklahoma City, OK

• Raleigh, NC

• Salt Lake City, UT

• Seattle, WA

• Tulsa, OK◇