樓市動向CCL創29周低位 如何建造優質城市?

撰文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌兩周，最新報118.53，較上周跌0.48%，29周以來首次跌穿119點水平。市場聚焦新盤，銷情暢旺，新地屯門瓏門2期收近五千票，超額認購40多倍。二手盤繼續受壓，但成交量不足，只能代表部份業主離場，但大市仍然堅持，未見全面大幅劈價。聖誕新年是二手樓市傳統淡季，再加上新盤夾擊，二手盤提早收爐，成交繼續萎縮。未來數月新盤繼續主導市場，二手難有起色。

優質城市三大要素

較早前麥肯錫公司發表了一篇如何建造優質城市的研究報告，指於2030年約有60%的人口，即50億人在城市居住，應對城市化發展變得非常重要，尤其在經濟增長、環境保護及保障資源等範疇。報告又訪問了三十多個城市的市長，研究八十多個案例，以找出城市發展的契機，結果發現優秀城市有三大特質，分別是達致有效率增長（achieve smart growth)、以有限資源達成更多(do more with less)、爭取支持應對改變 (win support for changes)。

每項特質又可細分。達致有效率增長包含採取有效策略、計劃應對轉變、發展需融合環境因素、堅持各人皆有平等機會及提供可負擔的住屋等。在利用資源達成更多方面，涵蓋嚴格評估及管理開支、積極研究公私營合作模式、引進投資責任制及引進新科技等。在爭取支持方面，領導者需要塑造個人願景、建立表現優秀的團隊、培養承擔責任的文化及尋求持份者認同等。按麥肯錫的研究，不妨分析一下特區的情況。

效率增長只得交通網絡

無可否認，特區基礎建設優勢在於交通網絡。筆者跟來港外派僱員交流，普遍認為特區交通網絡效率極高，收費合理。未來港島南線、沙中線、西部通道落成後優勢更明顯。可惜，除了交通網絡外特區乏善足陳。在融合環境因素綠方面遠遠落後於其它城市，空氣指標等了25年才更新且但仍有一半未按世衛標準，取締舊柴油車不倫不類。建屋方面，狼英在未有優化現有土地資源卻又打郊野公園及綠化帶主意。多年來，所謂建築加環保概念就是讓發展商建成特大窗台、工作平台、環保露台，又以十足呎價賣給用家，賺盡銅板。長期高地價忽略需求結果令特區樓價成為全球最難負擔的地方。市民未能置業安居影響生產力。狼英為了建屋目標盲搶地，見縫插針，令休憩用地消失，罔顧城市規劃，與效率增長背道而馳。

傀儡政權破壞價值

特區政府在爭取支持應對轉變這範疇表現極度拙劣。首先狼英缺乏國際視野，只懂得搞中港融合及自由行，令香港產業單一化，經濟上完全依賴中國從而接受其支配。作為領導，誠信至關重要，狼英不斷使用語言偽術，誠信破產。團隊表演方面，班子表現不濟，18個月來已有8名局級及行會成員因醜聞或個人理由辭職。問責局長問而不責，陳茂波、吳克儉、蘇錦樑等連番在教育、東北發展電視牌照出錯，狼英護短掩飾，從來沒有承擔責任的文化。公務員體制依舊，晉升及薪酬未與表現掛鉤。特區在吸引非中國大陸人才方面全面失敗。樓價高企住宿及環境差劣，外國專才不願來港，取而代之的是中國大陸所謂專才計劃，又是中港融合的伎倆。在爭取持份者支持，「愛」字組織冒起，到處挑起爭端，激化矛盾。狼英落區了解民情，被建制派壟斷，變成支持政府的假諮詢。狼英又容不下反對聲音，小事化大，心胸狹窄，又怎能協調各持份者以爭取支持應對轉變？

報告最後還指出落實執行是關鍵。政權若沒有認受性，執行任何事情必定困難重重。狼英當選時各方已預言政府管治會有嚴重問題，觀乎現況，預言已經應驗。參閱麥肯錫報告，不難看在到狼英領導下，特區正迅速走向劣質城市。◇

陰霾籠罩著香港的繁華商業區。12月6日香港宣佈了一項新的空氣質量健康指數，以抗衡空氣污染。（Getty Images）