【國際地產】2013年美國房市八大走向回顧

2013年在房市轟轟烈烈的漲勢中走到尾聲，今年房市彷彿一列呼嘯而過的火車，車窗上映著人們惶惑追逐的臉孔，但終究這一年的悲喜交加像一幕幕逝去的夢，鮮明又迷惘的快速擦身而過。就在歲末捕捉一下房市匆匆走過的身影，聊以在不確定的年代中找到一點知所去從的立足點。

文｜劉懷素

房價漲勢超出預期

2012年一月的房市中價位為179,900，至去年12月房屋中價位為180,000，當時許多專家預測今年房屋漲幅在4%至5%之間，結果今年房市一路大漲，漲幅在11%，加州許多城市更漲超過20%。

利率漲但仍處低檔

全美房地產商協會首席經濟學家Lawrence Yun說，今年房貸利率一如預期般上漲，從春季末開始上漲，但從歷史曲線來看，其實仍處於低檔，只是不像之前所看到的那種超級低點罷了。

競價戰再現江湖

在房價上漲、低房貸利率、以及房屋庫存緊俏的三重因素下，刺激購屋人「要買要快」的緊張心理，從而使購屋競價戰再殺出。以矽谷的核心城市聖荷西為例，建商KB Home在Berryessa所的新屋已經出現供不應求的景況，購屋者必須登記參加抽籤，如同買樂透般，人人有希望，個個沒把握。

房屋可負擔性仍高

Yun在全美房地產商年會中表示，去年和今年房價合計上漲了18%，房屋銷售兩年來增加了20%，但同時家庭收入並沒有相對應幅度的增加，只增加2%至4%。

他說：「去年房屋可負擔性達到歷史新高，今年則下降了些許。房貸利率上漲了一些，雖然仍然算低，但也產生影響。但總的來看，雖然今年房屋可負擔性是五年來最低，但卻是過去40年來第五高。」

現金買主攻勢淩人

Yun表示，今年一個令人吃驚的現象是現金買主仍然居高不下，佔房市三分之一，這個比例在過去三年來一直很穩定。其中，有些現金買主來自國外，有一些則是法人機構型投資客，也有一些是拿不到銀行貸款的夫妻檔小型投資人；甚至還有一些完全稱不上是投資人的買主，因為銀行審核從嚴，只好靠著跟親朋好友借貸，拿現金買房，房子買下來後再申請房屋淨值貸款還債。

房屋庫存緊俏

供不應求的房屋庫存量仍是房市的緊箍咒，也是今年帶動房價上漲的最大因素。根據全美房地產商協會的資料，今年房屋庫存下降到13年來的最低點，而法拍屋的數量又顯著減少。今年新屋營建共91.7萬戶，仍遠低於長期每年150萬戶的需求量。

Yun預測，明年春季這種庫存緊少的現象會再現，他認為，只有努力蓋新屋才能鬆緩這種供給緊俏的局面，而且新屋興建還得拉上50%，才能迎頭趕上房市上潛在的購屋需求。

十大反彈房市

在經濟衰退期，全美丟了880萬個工作，但至今只有恢復700萬個工作。Yun認為，還需要600萬到800萬個工作機會，才能回復到正常。而工作機會成長最快的州為北達科他州、猶他、愛達荷州、德州、科羅拉多州、明尼蘇達州、喬治亞州、華盛頓州、亞歷桑那州、及紐澤西州。

因此，他認為明年值得觀察的十大反轉房市為鹽湖城、Naple, FL、Tampa, FL、亞特蘭大、Boise, ID、休斯頓、Charlotte, NC、西雅圖、及Tucson, AZ。

行動通訊改變購屋行為

行動通訊硬體的普及，使得房市應用軟體應運而生，讓經紀人和購屋人通過手機和平板電腦可以更方便快速的聯繫。根據全美房地產商協會的調查，有89%的購屋人用無線應用軟體來蒐集房屋資訊、找房子、及買房子。◇