專訪村屋專家卓嘉地產 樓價高企 穩健保值先行

撰文│曾嘉連 圖片｜宋祥龍、曾嘉連

村屋市場以往由用家主導，客戶主要是上車的年輕夫婦，以及接近退休人士，他們買入村屋後把市區單位放租出去，既可提升生活質素，又可保障收入。不過，近年資深的投資者也看準村屋的升值潛力和租金回報，紛紛入市；自從2012年政府推出買家印花稅等「辣招」，更出現一個新現象：越來越多投資買家，開始選擇購買村屋。筆者訪問了從事新界村屋、別墅、土地買賣多年的卓嘉地產有限公司負責人馬健賢Barry Ma，一探於樓價高企的時候，如何在炙熱樓市內找尋投資良機。

Barry分析村屋四大黃金優勢

◎ 1. 遠離高樓價 換間大房子

「現在市區住宅樓價飆升，買樓還要買埋窗台。而一間700呎的村屋，減去樓梯位，也有650呎，實用率達九成幾，在香港這個寸金尺土的地方，吸引越來越多人買。其實講到最後，每個人對生活空間的需求都是很重要的。」

◎2. 輕鬆買屋賺租金 「村屋在收租優勢上較市區單位更大。譬如在市區買一個兩房單位，不論樓齡，都要四、五百萬，租出去也只是一萬四千、五千左右。但一幢環境漂亮的村屋，三百萬買入一個單位，隨時都可以租出一萬兩千、三千元。付出的樓價低四至五成，但租金收入只是低10%左右，還節省了管理費開支。」

◎ 3. 房價實惠 有屋有生活 「村屋比較符合人類的生活方式，陽光充足空氣好。且傳統發展的村屋或丁屋，無論座向、設計和通風都比現在樓宇人性化得多。當然如果喜歡飼養寵物或燒烤這些活動，村屋更是適合。」

◎4. 交通便利車位平 「其實香港最遠的地方，無論東南西北，一個鐘頭之內一定到得了，更何況新界每條村都有小巴入村；駕駛人士優勢更明顯，因為車位非常便宜。」

房源緊缺 升幅指日可待

Barry特別提醒讀者，現在真的是投資買入村屋的好時機，「簡直無得輸」。首先，雖然目前香港樓市確實不健康，但在世界各國爭相印鈔、通脹極端高企之際，建築原材料和造工成本高昂，還加上利息超低，樓價很難跌下去。而在市區樓價處於不合理高位之際，村屋樓價相對下仍是有根有據，是安全的投資選擇，很多市民也負擔得起，「300多萬一個單位，你付出100、200萬首期，供款20年，用現在的息口算，月供大約都是9千、1萬，是合理水平。」

村屋地買少見少 保值超強

隨著政府加大力度發展鄉郊，新界土地成為發展商搶手貨，隨時掀起一場激烈收地戰。目前新界土地約有70%以上在大型發展商或政府手中，其餘約30%由小業主擁有，包括原居民發展土地，即「鄉村用途區」（V Zone），亦成為發展商覬覦的對象。Barry表示，政府或早或晚都要面對新界丁屋政策問題，因此V Zone地只會買少見少。「在目前相對便宜的價錢下，而且不會再有新V zone地的情況下，升值能力是非常高的。」

東北發展勢帶動粉嶺樓價升勢

目前哪些地區的村屋最值得投資？Barry說，目前主要有兩大地區乘著新界東北發展之勢扶搖直上，那就是粉嶺和元朗，其中粉嶺回報潛力高，因為元朗的樓價已經上調。「大家都知道東北發展計劃已成定局，亦都對香港有裨益，因為居住用地實在不夠。新界東北發展後會與現在很不同，因為接連沙頭角和蓮塘兩個口岸，加上一些新的公路將接駁吐露港等現有公路，往返九龍會比現在快一倍，半小時車程可到達尖沙咀。」

效率和準確 買屋升值不費神

買村屋的「獨門秘技」是甚麼？Barry告訴我們是「效率和準確」，效率不高，你買到的村屋就會比昨天還貴；信息不准確，你就會買錯屋、買錯地點。買家就是衝著他的高效率、準確的辦事效率，就算連買好幾幢也不需費多大功夫和時間。

Barry提醒買家，如果覺得村屋有七、八成滿意，建築、交通、位置、價錢都滿意，就真的要果斷入手。因為村屋的最大特點是每一間都是獨特的，買家往往容易花多眼亂、三心兩意，最終錯失升值最佳時機。「我見過不少這樣的客人，可能樓價最後翻了好幾倍，他還未落手。有七、八成把握，其實已經可以敲定。」

內行看門道 專家解惑最安心

行內 專家

所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，村屋地產看似簡單，但涉及的法例問題其實比一般市區住宅複雜得多，連一些持牌的律師和測量師都會碰釘，地產代理如沒有足夠的知識、經驗、能力，隨時會吃虧上當，因此很多地產代理大行，都未敢貿然進場分一杯羹。相反，掌握人脈、經驗的村屋代理專業高手，則能在市場通行無阻，搶佔市場先機。

一般村屋地產代理通常由原居民自己從事，但其實做村屋地產涉及相當多專業知識，包括土地法例、土地相關用途等法律知識和對當地的研究。

Barry本身從事大行代理，本身對地產相關法律相當有研究，加上對路權、交通配套發展等瞭如指掌，游刃有餘，經手最貴的村屋以三千多萬元成交，買賣雙方均稱心滿意。不過，Barry今天能贏得客戶信心，也非一日之功，而是經過長時間的浸淫、摸索，再加上努力研讀規劃處的相關文件，在解決問題中不斷學習，「多年前入行時也碰釘子，於是我們為了促成成交，就每個個案都去鑽研，越鑽研得深、了解便越多，自己的營商優勢便與日俱增，對這一行的興趣也越來越大。」

律師也要問專家

結果，現在很多律師、測量師都反過來向Barry請教村屋地產的法律問題，借鑒他多年豐富實戰經驗。以路權問題為例，「現在買賣村屋已越來越明朗化，但一些較舊的村屋，還存在灰色地帶，例如路權問題，就需要千雕萬琢。如果沒有簽路權，是否代表我不能買？反過來說，即使律師樓說能買，到底是否真可以買？這就很考驗代理能否掌握該條鄉村的文化，以及熟悉程度。」

良心生意 保護客戶利益至上

除了專業知識和經驗，筆者從Barry身上看到一顆更難能可貴的責任心。「有些代理為了促成成交，真的會對路權等問題視而不見，不告訴你。其實作為一個專業地產代理，一定要在買家購買之前，交代清楚一切事宜。賺錢不是第一位，生意不成人情在嘛！作為一個香港人，我特別重視保護客戶的利益。」難怪有客戶看中了其他代理的樓盤，打電話諮詢過Barry意見，便放心決定拍板成交，對Barry的信任可見一斑。◇

Barry 小傳

卓嘉地產有限公司負責人馬健賢Barry，從事村屋、別墅、土地買賣多年，主攻大埔、粉嶺村屋。當初選擇從事村屋代理，皆因自己性格好動，熱愛新界近郊的自然環境的清新空氣，也認為村屋市場更有新鮮感與挑戰性，「物色一幢好的村屋，猶如挖掘一塊未經雕琢的璞玉。因為村屋不同樓宇，每一間屋的設計都不一樣，層層都不一樣，所以亦需要多一點技巧，不會刻板。」

Barry於芸芸媒體中選擇接受大紀元時報專訪並於大紀元時報刊登廣告，只因他認為不管是做人處事或是營商，他和大紀元時報皆有相同之處，便是：「講真說話」。所以他最信任大紀元時報！

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卓嘉地產有限公司負責人馬健賢Barry Ma。