代理行老闆洪培根：樓市踏入危險期 97年風暴將再現

97金融風暴，樓市股市大跌，大量擁有物業的市民變成負資產。有代理行老闆警告，從本港樓市成交量大跌但樓價卻在巔峰價續乾升的情況觀察，若政府不快刀斬亂麻，及早撤銷辣招，本港樓市隨時受到外圍因素影響而出現97年翻版慘況。

 1997年7月2日，泰國宣佈放棄固定匯率制，實行浮動制，引發史無前例、遍及東南亞的金融風暴，大量擁有物業的市民即時變成負資產，樓市股市大跌。短短一個月，香港恒生指數從最高峰的18,000點暴跌至11,000點，跌7,000點，炒樓者瘋狂拋售物業籌資為股票解套，拋盤量暴增，樓价大跌八成以上，成交量萎縮。

建議早鬆綁 減少大跌風險

此景無人想再現，不過，屯門老行家港達物業董事洪培根大膽估計，未來樓市交投依然會淡靜，香港樓市可能將受外圍因素影響，再一次出現97年金融風暴的翻版。但如果政府早鬆綁辣招，可令樓市先跌20%至30%，到時，即使金融風暴再現，正常的自由市場可自行調節應對，減少風險。

 洪培根表示，政府的樓市調控政策令香港的樓市步入最危險的時期，未跌，卻在巔峰價之上還有升幅，相信樓市將在未有成交量之下繼續乾升，當升到某一個價位時，可能會有一個大風浪，令樓市即刻冷卻，大跌，出現差過97年樓市的現象：「相信97年的翻版都不出奇」。

 大風暴再現，一語驚天，將受何因素受壓而起。他解釋，可能受美國退市、歐洲或新興國家金融波動而再次累及香港。因一旦出事，大量資金將會撤走，熱錢不會再湧港，加上大陸正在放鬆房屋調控政策，大陸投資者轉投大陸市場，香港不會再有資金流入，樓市自然會大跌。

 市場自行調節 跌兩三成

他說，如果政府現在鬆綁辣招，樓市將重投自由市場，可減少風險，市場可自行調節應對危機，而預計樓市亦在鬆綁之後倒跌20%至30%，達到政府預想目的。

 因辣招令大量盤源緊鎖，炒家托市，樓價越來越高，令辣招失效。不過，政府以為市場再無炒家的想法是錯誤的。據洪培根了解，很多炒家都是一人持有最少5個或以上物業，有的甚至持十多個，加上炒家仔女都持有多個物業在手，在辣招下，他們只不過是短炒變長炒，炒家從來未少過，但市場就被辣招緊鎖，少了流動，反令市場乾升。

 他表示，市場早已洞悉政府心態，出招應招，短炒變長炒，炒家即使有貨出，其實已賺到大錢，不會在乎要多給15%印花稅，但在市場無貨的情況下，即使炒家不減價，輕鬆放盤亦可穩賺大錢，但最終進一步令市民上車更難，政府辣招失效，樓市半天吊。但一旦辣招鬆綁，業主紛紛放盤，市場有流動，自然樓價會跌。供應量大，可令更多人上車。否則，小市民只能購買發展商的昂貴新樓，市場若有風雲，上車客會再遭打擊，政府再一次面對施政失誤。

屯門時代廣場曾出現炒家回購單位怪象，2010年3月初，一個以138萬元沽出的448平方呎中高層單位，兩個星期後原業主以148萬元回購。（圖│WiNG／維基百科）

2010年炒風熾熱，屯門海景花園一個1,144平方呎中低層單位，在2月份的25天內轉手5次，售價由210萬元，炒高至273萬元。（圖│svgg7141）

 樓價處巔峰 再升不正常

洪培根表示，物業市場是反映將來的經濟和就業指數，反應過頭，承受不了，樓市肯定會跌，現在已經是時候。

 在加上，現在樓市已經到了頂峰，卻在市場沒有盤源下乾升，屬於不正常現象，反映辣招根本未令樓價下跌。他說，據了解，市場約有20%新樓入夥後沒人居住，這是在雙辣招之前不會有的現象。

 做了近30年物業代理的他，看慣樓市起落風雲。他說，很多炒家到樓市頂峰都會損手爛腳。因為，樓市一旦到了頂峰，很多人負擔不起，市場亦難承接，很多炒家都受過教訓，自然會劈價離市。但現在，很多炒家賺錢後才走人，這個在自由市場講不通。市場已經在收縮，港府卻不知道事態嚴重。

 洪培根說，類似這樣的辣招在歐美國家都實施過，後來採用重稅政策取代，市場方健康。港府亦可效仿同類做法，或在購置第二個單位時提升按揭利息，都可達到異曲同工之效，市場也可接受，可謂一舉兩得。若政府一意孤行，若未來樓市風雲再現，樓市大跌如97現象，政府想救市都難。

 料3至4個月後政府會撤招

洪培根看淡未來樓市，預計3至4個月後政府會撤招。他說，樓市未來都會偏淡靜，成交量都會在低位徘徊，相信持續下去，政府受壓，預計在未來3至4個月後，會撤銷部份辣招條款，相信是「雙倍印花稅」。

 因為雙倍印花稅涵蓋工商舖。他預計，取消工商舖的印花稅可能性很大，如不取消，香港經濟將轉到死角。香港經濟增長主要靠樓市，現在貿易、工業被大陸取代，金融不穩，物業樓市佔香港經濟的大部份，若樓市崩潰，香港經濟將步入寒冬。

 屯門樓辣招後反升10%

 洪培根表示，今年屯門樓市成交收縮一半，低過外面收縮八成，因屯門的樓價始終都是落後，受外面的影響仍小。辣招期間，屯門樓市處於欲跌未跌之位，近期，屯門的樓市反而有上升的壓力。原本5,000多元的呎價，現在升至6,000元，顯示即使在雙辣招之下，屯門樓市仍然升約10%。不過大陸投資者卻絕跡。

 2年前開設深圳灣B線，大陸人經B線過關到屯門僅需約20分鐘，所以，近幾年，大陸買家湧入屯門買樓。

 徵印花稅 大陸買家幾絕跡

他表示，雙辣招前，市場有吸引大陸客的投資欲望，因為升值潛力大。當時，自己的公司一個月最少都有10宗以上的大陸客成交，但現在，一個月僅2宗，大部份都是為仔女讀書而置業。辣招前大陸客主要以投資為主，成交金額高達數千萬，但現在已絕跡。

辣招之後，大陸客購買的僅是日常必需品。 他表示，現在，大陸已放開樓市調控政策，大陸客轉投大陸市場，近2個月，大陸客投資火焰幾乎全部熄滅，來買樓的正在減少。◇

■屯門港達物業董事洪培根預計，本港樓市可能受到美國退市、歐洲或新興國家金融波動拖累，再次出現97年金融風暴。（圖│梁路思）