美租金報酬率佳 公寓投資是首選

【大紀元記者張東光編譯報道】美國不動產投資信託協會統計，自金融危機以來，樓價雖然大跌，但投資範圍涵蓋辦公大樓、 購物中心及出租公寓的不動產投資信託基金（REITs）， 2009~2010年的年報酬率皆為28%，高於標普500指數的23%及15%。

據《財富雜誌》報道，仍然看淡美國樓市的前美林銀行首席經濟學家羅森伯格(David Rosenberg）表示，由於樓價下跌，租金報酬率反而逆向上升，在可預見的未來，公寓類型的不動產投資信託基金（REITs）可望持續受惠。

原因之一是，REITs的價格不一定與股市同步上漲，反而與商業不動產同步。其次是，根據法令，REITs必須將收益的90%配發給股東，因此投資報酬率相對較高。

據統計，2010年投資複合公寓的信託基金報酬率是47%，住宿與度假勝地的報酬率是37%，區域性購物中心的報酬率是36%。其中，尤以斯特校園社區(CCG)與卡登姆財產信託(CPT)這兩檔連結住宅出租的信託基金績效表現最好。

目 前服務於多倫多GluskinSheff 諮商公司 的首席經濟學家羅森伯格表示，全美樓價自2006年6月的高峰以來下滑了26%，今年預計還會再跌5~10%，但出租屋的空置比率卻降至7年來新低。他 說，3個月的空置率從2009年9月的11.1%，已下滑到2010年12月的9.4%。

他形容，樓市的「需求水平氣若游絲」。他預期，樓市真正的復甦還很久，未來還會有許多的租屋客。

美 住宅建築商協會(NAH)近期報告顯示，1月份成屋銷售小幅增加2.7%，按季節調整後的年率計算是536萬戶，較12月的522萬戶增加。但銀主盤佔銷售的比重卻高達37%，而32%的人是用現金購屋，比率比兩年前暴增一倍，顯示投資客持續進場。此外，1月份的新屋銷售較12月下滑11.2%。這些負面因素，的確會讓民眾選擇租屋而不去買屋。

儘管穆迪分析公司表示，住宅購買能力(home affordability)已回到泡沫破滅之前的水平，但樓市的前途仍然坎坷。

羅森伯格表示，首先，房貸將很難取得。1/3美國民眾的FICO信用分數不及660點，多數的貸款銀行不會將聯邦住房管理局(FHA)的貸款給予這樣的民眾。事實上，一年之前，新的FHA房貸標準已將FICO信用分數由630點提高到700點。此外，他預期，美國財政部可能會建議一個全新的FHA房貸標準，首期將由目前的3%提高至7%。

羅森伯格補充，人口統計學的趨勢也不利於家庭單棟住宅的市場。現在許多住在大屋的空巢家庭都想轉換成小屋居住。但對於20多歲的購屋者，由於現階段失業率居高不下、學生貸款背負沉重，他們根本沒有資格貸款買樓。因此，如果民眾真想投資樓市，公寓仍將是不錯的選擇。◇