【經濟法律】逆權管有從何時開始？

☉黃覺岸

大家可能聽過逆權管有（Adverse Possession）這個古怪的法律名稱，知起然不知其所以然，只知若然你佔領了一幅土地或是一間房屋12年未被人驅逐，這房產就是你的。正確來說，不是這樣，情況會複雜得多。

在普通法，逆權管有是一項取得物權的手段，但取得物權並不需要付出補償，正如名稱所指，這不是順利得到的權利，而這權利與原來物業擁有者的權益，有所衝突。更有趣的是這是一項衡平法的權益，會凌駕於原來業主的權益之上。

具體而言，逆權者進入土地，有意圖佔有，而佔有是獨享的，是排除了其他人共享的情況（To the exclusion of others）。佔有與獨享需具證據支持，一般是一如業主一樣佔有土地，並使用土地，例如在土地耕種、圍欄。放牧畜牲或不時讓孩子在土地上玩耍，可能並不足夠，因為非獨佔及排除了其他人的使用。

經過了12年的逆權管有，原業主的所有權由於時效的理由失去。據〈時效條例〉第7條及13條，提出收回土地的法律行動的時效期限為訴訟原因產生後的12年之內。原來的業主將不能收回土地，逆權佔有者成為合法擁有者，其權益將可以被登記在土地註冊處之登記冊上。

可以想像得到，這一權益可能對一些土地劃分界線不清楚的情況有用，正式的房屋或土地被人佔據12年還是無人理會，屬不可思議的事情，但去年香港還是有一件案例：
Tsang Wing Kit（曾榮傑）V Occupiers [2009] 3HKC496

原訴人是在和合石一幅37萬平方尺土地的登記人。他是作為「堂」的信託人代為擁有土地（在中國的習慣法上，於鄉下社會中的古代中國制度，以持有祖傳的土地，使源於同一個祖先的土地可由該祖先的男性後裔終身享有，以安放祖先的神牌。）以供同堂的鄉族使用。

自1960年起，原訴人已經發現土地被人佔用，並曾採取行動趕走佔用者。在1965年，原訴人曾取得法庭的擁有令，但由於佔用者的激烈抗議，原訴人容許他們繼續使用土地而不需付租金。其中一名佔有人以「陸記」名義開了一間家俬店及工廠。在1982年尾，佔有人與原訴人口頭協議一項租約，每年交租6000元。到了2005年，原訴人再次申請擁有令成攻。

第二及第三被告亦佔用土地，承認未經准許，問題在於在1982年時陸記是否已經佔用有關的土地，若是則土地成為口頭租約一部分，若不是則有可能構成逆權擁有的情況。

結果是原告勝訴。任何土地若然有租約，逆權擁有的情況就不會出現。有關的土地曾經租了給陸記，但陸記並無使用而讓其他人佔有，這不會讓逆權擁有的時間開始計算。租約在94年尾始終結，無證據顯示陸記放棄土地，反而是在抗拒收地令拒絕搬遷，直到1998年，亦由於此，逆權擁有的時間應由1998年4月開始，因而未足12年的年期。◇