中國房地產：按揭成繮繩 中產財富被鎖死（3）

在中國房地產數十年的狂飆與退潮中，一個由資產與債務交織的隱性控制系統正悄然運作。分析指出，中國房地產本質上是一套「抵押型治理」機制。其在上行期通過紙面財富收編中產階級，在下行期則轉為約束手段，將居民財富與勞動預期終身鎖定，實現一種「富而不強、可控制的富裕」狀態。

曾被視為「最強增長引擎」的中國房地產行業，在2026年迎來了最徹底的行政性窒息。隨著恒大集團創辦人許家印被判處無期徒刑，民營地產狂飆的黃金時代宣告終結。中共再次出台新一輪房地產政策，推動現房銷售、延長按揭期限等舉措，企圖救市。

受訪學者表示，這場危機並非單純的企業貪婪，而是一套由土地財政、銀行信貸、預售資金與居民儲蓄共同搭起的「高槓桿增長機器」，在人口與城鎮化接近觸頂後，遭到中共當局「運動式去槓桿」強行切斷所引爆的系統性崩解。「要理解它的崩解死亡，就必須理解制度是如何先製造了這張資產負債表，隨後又懲罰了這張資產負債表。」

本系列報道分為三篇，分別從中國房地產如何淪為債務泥潭？民營房企時代如何走向終結？中產階級如何套上債務繮繩？三個維度解密中國房地產的終局與政經代價。

接上文：《中國房地產：從造富引擎到債務泥潭（1） 》《中國房地產：民企末路 遭國資收編（2）》

房產成了「隱形繮繩」：中產財富被鎖定

在房地產繁榮期中，住房成為約束中產階級的重要載體。曾研究中國房地產業的美國經濟學者黃大衛（Davy J. Wong）指出，中國房地產本質是一套「抵押型治理」機制，在樓價上行期收編中產，在下行期則轉為約束。

他形容這套系統如同驅使一隻小毛驢前行的精緻裝置：「紙面上的房產財富是前面的蘿蔔，長期按揭是繮繩，而政府控制的土地、信貸和房地產政策，則決定了蘿蔔甚麼時候靠近、遠離。」

據黃大衛觀察，相較於極易引發底層動盪與統治危機的「全民赤貧」，北京當局在社會治理上更偏好居民處於「可控制的富裕」的狀態。老百姓可以擁有高價值的消費品與看似值錢的住房，但這些財富必須高度依賴政策、缺乏流動性，且無法轉化為獨立的社會組織能力和公共話語權。

他認為，房地產在其中扮演了最理想的控制載體。首先，其資產具有不可轉移性，城市土地歸國家所有，產權登記、交易、抵押、學區、戶籍及金融信用完全由政府行政體系掌控，家庭極難迅速將其移轉境外。

其次，中國家庭有近七成財富集中在住房上。「這筆龐大財富多由長期按揭支撐，使居民表面擁有一套幾百萬元的房子，實際上未來幾十年的勞動收入早已提前抵押給銀行，將居民財富與勞動預期終身鎖定在國家的信用機器中。」

維權困境：無奈的「集體停貸」

這種設計重塑了中產階級的政治態度。劍橋大學出版社2025年發表的學術論文《「忠誠反對者」的經濟起源》指出，計量分析表明，中國住房擁有者因財產權益而對公共事務表現得更為關心、更具權利意識；但同時，由於巨大財富完全套牢在當地的房地產與城市秩序中，他們高度依附於國家的產權登記與行政分配體系，因而更傾向透過「體制內管道」維權。

然而，當體制內維權預期遭遇重大危機時，中產階級也出現抗爭，如2022年7月爆發的爛尾樓「強制停貸」事件。

據《大紀元》報道，當時河南、江西、湖北、陝西等超過25個省市、315個爛尾樓盤的業主，聯合向政府、監管部門與銀行發出「停貸告知書」，宣布若項目未限期復工，將集體停止繳納按揭。

報道記錄了江西景德鎮一處恒大開發項目（約900戶業主）、武漢綠地光谷與恒大時代新城、世茂璀璨傾城等樓盤。報道引述河南業主「楊玥」（化名）的感嘆：「我們買的房子將近100平方米。去年停工了，但每個月還要還按揭。」

北京當局為防範房地產危機傳導到銀行體系，進而威脅金融穩定，因而提出所謂「保交樓、穩民生」政策。

按揭為何變成了「剛性約束」？

在日常生活中，沉重的按揭負擔直接轉化為對個體行為的勞動約束。《亞太政策研究》（Asia & the Pacific Policy Studies）2024年論文表明，住房債務會顯著提高家庭的風險厭惡程度，並大幅降低成員的創業與冒險可能性。

黃大衛指出，房地產債務本質上「不只是金融關係，也是一種勞動紀律」。背負長期按揭的勞動者更難拒絕僱主，也極少有資源與時間參與公共事務。

根據「36氪」網站2022年3月採訪報道，背負高額按揭的年輕人案例揭示了這種剛性約束：成都房產銷售「朴清」（化名），高峰期月入4萬至6萬元、兩套房月供合計2.3萬元，行業降溫後底薪僅剩4千元，面臨斷供風險，感嘆「人生高光出現得太早，高估了自己的能力」。

在大廠任職、30多歲的「李陽」（化名），名下有環京縣城與北京城區兩套房，北京城區月供達1.3萬元，他坦言判斷「40歲會成為個人收入下降的拐點」，因此在按揭壓力下完全不敢輕易換工作或面臨失業。

北京大廠數據分析師「胡修文」（化名）與同公司配偶在2021年12月24日同天被裁，他回憶第一反應是「先趕緊看各自的銀行卡有多少錢」，凸顯了家庭在失業時的即時財務衝擊。

宏觀數據也印證了這種重擔。居民部門槓桿率自2011年初的27.8%一路攀升，到2016年末的「棚改貨幣化」（政府發錢補償拆遷戶購房）爆發期達44.8%，並於2020年末達到62.2%頂峰。此後在GDP增速放緩影響下，2024年末至2025年首季仍有61.4%至61.5%高點，直至2026年首季才因避險降至59%。

黃大衛解讀，2015年後推出的「棚改貨幣化」降低首期與信用擴張，本質上非純粹社會保障，而是刺激居民加槓桿買樓、推高需求的手段，確保國家在繁榮期取得土地與稅收紅利。

樓價下跌代價誰擔？居民資產蒸發 引斷供潮

中國大陸樓價持續全面下跌，市場至今尚未築底。麥格理銀行的拉里‧胡（Larry Hu）近日報告，中國樓價自2021年達到高峰以來，已跌至2016年以來的最低水平，抹去了2012年至2021年期間85%的升幅。

樓價下跌的代價誰承擔？黃大衛認為，中國房地產制度長期存在「公共權力先兌現、居民家庭後承擔」的不對稱結構。這是一套「周期性汲取機制」。

他說，在上漲期，地方政府通過土地出讓和稅費率先變現，居民僅獲得紙面財富；在下行期，資產價值大幅蒸發，但土地收入已被地方政府使用、已繳稅費無法退還，居民按揭本金依然存在。

當居民承載力達極限，斷供與法拍數據雙雙攀升。中國銀行研究院引述克而瑞（CRIC）2025年第4季度數據，全國平均住房斷供率已達3.7%（2022年僅1.6%），部份城市超5%。投資研究平台「格隆匯」日前轉載自媒體推算，約有600萬家庭面臨斷供或法拍風險。

司法拍賣住宅掛牌量也創歷史新高。據深圳瑞聯資信數據公司報告，2025年全國法院拍買市場掛牌量達129.56萬套，同比增長16.41%，其中近一半是住宅類。

中指研究院報告顯示，2025年銀主盤平均折價率降至75.74%，為七年最低，成交價普遍低於市場價30%至50%。對居民而言是半生財富瞬間蒸發，對銀行實際回款往往不足本金50%。

習為何敢砍掉房地產？損害經濟換政治集權

面對這場房地產的歷史性退潮，中央決策層之所以敢於強力刺破泡沫、強力推行2020年「三條紅線」並在2026年對民營開發商進行所有制大重組，源於其對黨國體制控制力的自信。

黃大衛對記者分析，決策者堅信中央政府牢牢掌握著國有銀行、土地供應、資本流動、規劃審批及媒體工具，因此相信房地產風險可以被行政手段安全「隔離」。房地產下跌的代價被高度分散在購房家庭、地方政府、銀行、施工企業和地方公務體系內部，並不會立即體現在中央政府的即時帳面上。

此外，決策層堅信新興製造業和戰略產業能夠接替房地產，從而嚴重低估了房地產在家庭財富、地方財政和社會總需求中的基石地位。

這種強力的行政去槓桿在短期內給宏觀經濟帶來了壓力。2021年房地產關聯活動佔中國GDP近四分之一；而2026年1至7月，在危機衝擊下，全國土地出讓收入下降30.8%，房地產開發投資下跌19.2%。

渣打銀行大中華區及北亞首席經濟學家丁爽向路透社表示，住房需求很可能繼續受到就業形勢、收入前景以及對樓價進一步下跌預期的制約，因此8月底新政的延長貸款期限等行政手段，並不能顯著拉動住房需求。

黃大衛則再次強調，這場調控雖然損害了經濟增速，卻在政治上達到了預期的效果：它降低了民營資本與中產家庭的經濟自主性，使得金融資源和項目控制權進一步向國有銀行、央企和地方國企集中。

在他看來，這一場「社會權力重組」，是將不動產行業改造為國家壟斷、高度行政化的「準公共事業」。#