政府展開《建築物管理條例》修訂公眾諮詢 涵蓋五大方向

政府今日（12日）公布，就《建築物管理條例》修訂建議展開為期一個月的公眾諮詢，主要涵蓋五大主要方向，包括提高大型維修工程及大額採購決定的出席及投票門檻；完善委任代表文書制度；完善利益申報制度；加強主管當局權力；以及清晰會議程序。

提高採購決定的出席及投票門檻

根據文件，當局建議在「第2類大額採購」（採購的價值超過或相當可能超過過去3個財政年度的平均年度開支款額的20%）引入「親自投票」機制，要求相關業主大會的決議必須獲得不少於業主人數的5%或100名業主親自出席會議投票，以較少者為準。

當局亦建議在大型維修工程採購引入出席及親自投票門檻分級制，即金額愈高的項目，所需業主出席及親自投票的門檻也相應提高。局方建議考慮在現行每個單位平均承擔工程價值3萬元的基礎上，增設兩個層級，分別為8萬元及12萬元。（詳見表格）

考慮到政府正與市區重建局檢視「招標妥」服務，以全面加強對業主進行大型樓宇維修工程的支援，政府初步建議使用該全新支援服務進行招標的維修工程項目在若干採購程序上，例如聘用指定顧問進行樓宇檢驗時，可以豁免遵從新增設的採購價值及其出席及親自投票門檻，以減省重複的行政程序。至於其他大型維修工程採購，則需要遵從有關規定。

為讓業主更全面了解大型維修工程採購的詳情，當局建議規定在議決大型維修工程採購的業主大會舉行日期至少7天前，召開簡介會。

完善委任代表文書制度

諮詢文件指，鑑於委任代表文書的運用及處理方式一直備受社會關注，過往亦曾因管委會在收集與核實委任代表文書的過程中出現爭議，影響法團會議的公正性及業主對法團的信任。

政府建議設立每人可持有委任代表文書的上限，具體而言，若大廈單位數目為50個或以下，每人可持有一份由業主簽署的委任代表文書；若單位數目超過50個，每人可持有的委任代表文書數量不得超過單位數目的2%或20份（以較少者為準）。又建議對獲授權出席業主大會的人士身份施加限制，例如考慮僅容許業主的親屬或同一屋苑的其他業主等特定人士擔任獲授權代表。

為進一步提升透明度，政府建議要求於業主大會舉行的48小時前，在大廈顯眼位置公開張貼已提交委任代表文書的業主單位名單，並在業主大會上開放予業主查閱所有委任代表文書。為預留充足的時間，我們建議相應考慮委任代表文書須於會議舉行時間至少96小時前（相對於現時的48小時）送交管委會秘書。

針對涉及大型維修工程採購等重大決議的業主大會，政府建議考慮在委任代表文書的表格中增設欄目，供業主自願填寫對委任代表的具體投票指示（例如所選擇的項目），旨在確保獲授權代表能按照業主的意願投票，避免代表在缺乏明確指示下自行決定投票意向。

考慮到過往曾出現業主表示沒有作授權的情況，政府建議考慮要求業主及獲委任代表均需要於委任代表文書的表格中簽署，雙方並需提供部份的身份證明文件號碼，以核實身份及確保雙方都知悉及同意授權與被授權的情況。如委任代表文書沒有填妥有關資料，則屬無效。又建議考慮在現行委任代表文書的表格中增設聲明欄位，要求簽署的業主確認已獲悉會議的議程內容，以及在表格上明確指出，提供虛假文書屬刑事罪行及相關罰則。

加強利益申報

政府建議要求參與工程的人士強制申報利益關係，法團須向參與工程的人士提供指定格式的申報表格，要求各方披露彼此之間任何形式的利益關係，例如於股權持有、業務合作、親屬關係及其他可能影響獨立判斷的關連。即使有關人士之間沒有利益關係都需要申報確認沒有利益關係。

所有已提交的申報資料，須向全體業主公開，以便業主監察及審視參與工程的人士之間是否存在潛在利益衝突。若任何一方拒絕作出申報，法團亦須將拒絕申報的事實及相關情況如實向業主披露，確保資訊透明。

加強主管當局權力

另外，就管委會不能正常運作的情況，若管委會只餘下一名非主席委員，政府建議修訂《建管條例》附表2第6A條，容許餘下的委員為填補管委會的空缺而召開業主大會。

至於善管委會所有職位出現空缺，或在合理時間內無法聯繫所有委員等情況，政府建議賦予主管當局更多權力，在不少於10%的業主提出書面申請的情況下，主管當局有權委任指明人士（例如業主、 持牌物管公司或持牌物管人）協助召開業主大會，以重選新一屆管委會。

若管委會主席拒絕應5%的業主要求召開業主大會，政府建議賦權主管當局更主動介入。若不少於10%的業主向主管當局申請，如主管當局在考慮所有相關的情況下，認為合適委任指明人士代為召開業主大會，便可以作出相關委任，以便業主能夠就相關事宜進行討論及表決。

政府亦建議規定管委會主席不得無合理理由取消業主大會。若出現有關情況，不少於10%的業主可向主管當局提出申請，主管當局在考慮所有相關的情況下，認為合適委任指明人士便可以作出相關委任，以另定日期按原定議程召開並主持會議。

為保障業主的權益，政府建議設立「上訴委員會（大廈管理）」，若業主對主管當局的決定有異議，可按機制向該上訴委員會提出上訴。

清晰會議程序

另外，政府建議透過修訂條例清晰有關舉行業主大會的程序的相關條文，包括對重複議題進行限制。若某項議題已獲討論及議決，如在6個月內擬再次就同一事宜要求召開業主大會作議決，則須取得10%的業主支持。如業主對管委會主席就某議題屬「重複要求」的決定有所爭議，可向土地審裁處尋求指示。

諮詢文件提及，過往有個案顯示，管委會主席雖然同意就不少於5%業主的要求召開大會，討論屬與業主共同權益相關的事務，但在會議中蓄意在業主所指明的議程之前加入其它議程，藉議事程序拖延甚至否定原有議程，導致業主無法就原本提出的議題進行討論及表決，阻礙業主參與大廈管理的權益。建議考慮加入規定，如由5%業主要求的議程屬《建管條例》賦權的範圍，主席不得無故改動或透過動議不討論有關議程。

政府亦考慮訂明，除非有合理理由，否則主席不得在業主大會舉行期間單方面決定延期或暫停會議；如主席無故離場，而業主希望繼續進行會議，出席會議的業主可動議互選其中一人，繼續主持及進行會議。

為讓管委會能夠更有效應對緊急情況，例如停電、升降機故障或水管爆裂，政府建議考慮在符合「緊急情況」的定義下（例如大廈發生的有關緊急情況導致業主即時處於或可能處於危險境況、影響業戶的利益等）允許縮短召開管委會會議或業主大會的通知時間，具體建議分別為會議舉行前至少2小時（適用於管委會會議處理第1類大額採購）或6小時（適用於業主大會處理第2類大額採購及大型維修工程採購），以便管委會委員及業主能儘快討論及議決緊急工程事宜。

為確保會議的認受性，緊急情況下的會議管委會委員及業主需要親身出席會議，以滿足法定人數及親自投票門檻（適用於議決大型維修工程採購），同時不接受收取任何委任代表文書的安排。

諮詢文件已上載至民政事務總署網頁。公眾人士可於2026年9月11日或之前，透過電郵（bm_consultation@had.gov.hk）或郵寄至灣仔軒尼詩道130號修頓中心31樓民政事務總署第五科，提交意見。@