大律師公會回應《建築物管理條例》修訂 倡設衍生訴訟機制容業主代法團告違契

宏福苑大火即將一周年，政府預告今年內向立法會提交《建築物管理條例》修訂建議。香港大律師公會建議引入類似公司法的「衍生訴訟機制」，當出現攸關結構或消防安全的違反大廈公契行為，而法團無理拒絕採取行動時，容許受影響業主向法庭申請許可，代入業主立案法團名義提起執法程序，既可消除安全隱患，亦能避免解散法團造成管理真空。

公會在研究超過20宗土地審裁處等法院判決後提交書面回應，原則上支持諮詢文件的整體改革方向。主席毛樂禮資深大律師指，多宗案例反映物管爭議中長期存在的困難，即業主處理未獲授權改建工程或公用地方火警隱患等違契問題時，時常面對法團不願執法的問題。現行司法詮釋認為，法團執行大廈公契條文的職責並非絕對，只要不涉及持續的法定違法，法團擁有合法拒絕採取行動或「豁免」違契行為的酌情權。

毛樂禮稱，現時當業主面對法團極度不作為，主要手段是解散管委會，但單純因未執法而解散法團並不相稱，更會引致大廈出現管理真空，無助推進消除危險工作。因此，公會建議當發生涉及結構安全或消防安全的違規事項，業主通知法團要求行動後，如果對方在限期內仍未行動或無法達成共識，業主可以向法庭舉證存在實質危機和法團没有合理理由拒絕，獲法庭許可之後代入法團名義採取行動。

毛認為，上述機制可逼使法團更務實面對業主訴求；考慮到管委會成員大多為義務性質的業主，預料需要動用特例的機會未必很高。如果方案可行，當局下一步可探討訴訟訟費是否可以要求由法團資助。

加強授權書規管與利益申報

關於諮詢文件提出的其它修訂建議，公會支持為大型維修工程採購會議的授權書數量設立持有上限，避免投票權過度集中；授權書若超出上限，應僅使達到上限後提交者失效，不應導致全數授權失效。

公會贊成將大型維修會議的授權書交回期限訂為會議前96小時，並在符合私隱條例前提下於會議前48小時公開。不過公會對限制委任代表必須為親屬或同一屋苑業主表達保留，認為會過度削弱業主自主權，建議透過加強核實程序防範偽造授權，並探討設立中央電子投票平台。

就大額採購合約，公會同意按分級制度提高大型維修的法定人數及親自投票要求，但建議配有後備機制，讓業主在涉及遵從安全或法定命令、但法團因法定門檻未能作出決定時，可向土地審裁處申請指示，避免決策癱瘓。

至於涵蓋升降機維修、保安及清潔等日常服務的「第2類大額採購」（合約價值超過過去三個財政年度平均年開支20%），公會反對劃一設親自投票限制，主張僅應針對涉及重大安全考慮、潛在利益衝突或異常重大財務影響的合約。

圍標漏洞方面，公會支持擴大大型維修工程採購的利益申報要求，強制要求註冊檢驗人員、工程顧問及承辦商等參與者申報直接及間接利益（包括股份持有、共同董事、家庭關係、業務合作及回佣安排），並支持將虛假申報列為刑事罪行。

另外，公會亦建議當出現所有幹事出缺、未在法定期限內召開周年大會，或未遵從法定安全通知等客觀觸發條件時，賦予政府權力主動介入管委會事務。公會同時支持給予土地審裁處明確法定權限處理特殊實務指示，並期望當局釐清擬設「上訴委員會（大廈管理）」之職權分工及其裁決是否不受司法覆核。@