上星期此欄的文章《人行打倒昨日的我「大水漫灌」托市 推高資產市場就救到實體經濟？》，我提到中央急急祭出多輪救市措施，相信主要原因是中央眼見8月過後，樓市、股市及消費市道突然急劇轉差，令北京擔心餘下4個月時間難以在經濟上「保五」，因此急忙醞釀組合拳出台救市。

而值得留意，是救市大招後不足一個星期，北京就召開了中央政治局會議，並表明要求促進內地樓市「止跌回穩」，這由政治局會議層面講明，還是第一次。市場對是次會議的反應很大，儘管這類會議不會提出具體政策，但口吻有別以往，承認樓市供求失衡及樓價下跌是問題，「意識到樓市真係唔對路」，已影響社會穩定，當局不得不出手。

今次救市組合拳，包括常規性的減息和下調存款準備金率等外，更首次動用貨幣政策支援股市，情況猶如聯儲局QE在市場「放水」，政策三大目標是救股市、穩樓市、促進經濟增長。顯然這在流動性較高的股市，是輕易收到了成效：短短4天A股總市值從75萬億人民幣，躍升到近85萬億，相當於市值增加大約10萬億。如果平均分攤到兩億多的股民，每人約賺4.7萬。

講到底，當局今趟銳意激活A股，背後原因不難猜測。相比起全國房地產市場總值高達450萬億元人民幣，A股目前總市值僅約7、80萬億元，再扣除大股東、國家隊及長線機構持股，實際流通市值僅約20萬億元左右，變相較容易收到托市效果。

「銀十」樓市局部復甦 唯仍待財政政策發力

事實上，中央連環出招的底因，正正是實體經濟數據普遍疲弱。中指研究院最新報告顯示，業主以價換量下，9月百城二手住宅平均價格按月繼續下跌，已連跌29個月。要重振內地民眾信心、持續吸引海外資金，10月份的樓市，以及第四季整體經濟，相信起碼均要止住跌勢。

果不然，在中央重拳出手下，一綫城市在黃金周「銀十」的效應下，樓市終於迎來期待而久的火爆銷情：新政後北京開發商連夜撤回折扣、宣布加價；深圳二手樓掛牌量、交易量齊升。

但當然所謂成交飈升也是因為基數太低，並非表示真的出現全國性「雨後春筍」。而且成交價格也各異，一手樓有提高折扣優惠的，也有立即宣布折扣期限很快屆滿，發展商在製造樓市熾熱的意圖十分明顯。

不過《華爾街日報》指出，內地房地產泡沫破裂後遺留問題顯然並非靠中央政策托市就可以解決，當中關鍵是留下了數千萬套空置住房。而目前中國人口在不斷減少，導致許多城市陷入困境，可能永遠沒有足夠人能填滿這些房屋。

據經濟學家估計，中國可能有多達9,000萬套空置住房。假設每套住3個人，那麼就可以提供2.7億人口居住，這足以容納整個巴西的人口。

即使中國人口不斷增長，讓這些空屋住上人也相當困難，而實際上中國人口並沒有增長，反而人口紅利正在消失，預計未來30年中國人口將減少逾2億人。

「穩樓市」關鍵在消化「存量貨」 習近平願意「慷慨施捨」嗎？

過去樓市表現乏力，可說是全國不少經濟問題的根源。有人認為，有鑑於2008年中央以「大水漫灌」4萬億式救經濟，結果製造出巨大債務危機的不良後果，所以今次不會有類似的大招救市方案推出。但實際上中央政府的負債率只約GDP的15%，是全世界有數最低的，無論貨幣或財政方面，都仍有很大政策空間，固然可以繼續減息降準，甚至可以較直接方法幫助地方政府和地產界，解決債務危機。財政方面如需要，亦可考慮減稅和派錢谷消費。

倘若民眾積存在房地產的財富能夠修復，居民的龐大存款將自然流入消費市場，減少通縮壓力。要是發展商能有更多資金回籠，整條產業鏈勢不會再反覆拖低私人投資對整體經濟的貢獻，也可改變只有國企才有力買地的怪現象，重啟樓市良性循環。

但關鍵仍然是中央願意花費大量財政開支救市？摩根士丹利的首席中國經濟學家邢自強表示，中國政府應該推出一項更全面的救助計劃，包括收購中國30至50個一、二線城市的過剩存量房，並將之轉成保障房，估算成本要3萬億人民幣。

而且可能這只是最低消費，因為這計劃並不涵蓋中國三、四、五線城市的空置房屋。許多經濟學家表示，向這些城市的空置房已形成一個個「鬼城」，投入更多資金是沒有意義的，因為反正沒有足夠的人去居住。

內地著名經濟學家任澤平已呼籲，推出大規模經濟刺激措施，大力擴大內需，拉動就業。採取組合拳，一攬子提振市場信心措施的規模在10萬億人民幣以上，包括地方化債、新基建、消費補貼、生育補貼、住房銀行等，其中包括4至5萬億的超長期國債，用於地方化債，以及3至5萬億規模的「住房銀行」，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。

前財政部財政科學研究所所長賈康稍早亦有相同估計，指中央可以通過發行多達10萬億元的專項債，大幅增加對公共項目的投資，來提振經濟信心。

今期《經濟學人》表明中國要擺脫通縮，經濟學家的共識是中國需要7至10萬億人民幣的刺激措施，官員們還必須說明他們將如何阻止房地產的暴跌。這可能需要中央政府保證預售但未完工的房產的交付。它還需要解決那些已完工但未售出的「爛尾樓」問題。中央希望央企及國企可以購買這些房屋並將其改造成經濟適用房，即是類似香港的居屋單位以成本價售予合資格居民上樓。但中央從來沒有表態會投入足夠的資金。

有了足夠大的刺激措施，中國經濟將有機會擺脫通貨緊縮的低迷。但問題是，作為國家最高領導人，習近平的「反福利主義」傾向，令這種「大開庫房派米」的做法有很大疑問，因為習近平「不屑於向家庭慷慨施捨，他擔心這會破壞他們的自力更生。」

如果最終拯救內地樓市的終極方案，是要這位領導人「回心轉意」，我們是否太過「一廂情願」？不要忘記，正是這一位幾年前提出「房住不炒」才釀成今天樓市「爆煲」，現在不再提「房住不炒」只是權宜之計、還是真的徹底改變房地產市場的政策？恐怕大家心中有數。◇

（本報專欄作家所提出的批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其它社群產生憎恨、不滿或敵意。）

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