【政經年代】顏寶剛｜新皇崗24小時通關　香港零售樓市雙重夾擊！　高才租客會否「住深圳、賺香港」？

新皇崗口岸10月12日正式啟用，實施「合作查驗、一次放行」，並提供24小時通關服務。最快數分鐘完成過關手續，表面上只是交通效率提升，背後卻可能觸發香港零售業與房地產市場另一輪結構性調整。

過去香港經濟有兩個重要優勢：旅客來港購物，支撐昂貴商舖租金；內地人才來港工作，帶動住宅租賃需求。然而，當香港人可以更方便北上消費，來港工作的專才亦可能選擇在深圳居住，這兩個支撐高租金的傳統優勢，還能維持多久？

《明報》整理國家海關總署數據發現，2025年內地「低值簡易通關商品」出口香港貨值達468.65億元人民幣，較2019年的55.33億元增加約7.47倍。

按匯率換算，有關貨值相當於香港全年零售銷售額14.4%；若只計衣履、傢俬、日用品及電器等較常見網購類別，比例更達25.1%。

必須指出，這並不代表香港零售商實際流失四分之一生意，因為海關出口貨值與本地零售額統計口徑不同。但數字已充份反映，內地電商正在改變香港人的購物習慣。

尤其2024年起，淘寶、京東及拼多多相繼推出香港包郵服務，跨境物流成本下降，退貨及配送越來越方便。香港商戶需要支付昂貴租金、人工及管理費，內地電商卻可以直接將貨品送到消費者手上。

香港零售業的競爭，已經不再是旺角對銅鑼灣，而是整個香港市場與內地供應鏈競爭。

更值得警惕的是旅客消費結構逆轉。

2018年，非本地居民在香港消費約2,953億元，香港居民境外開支約1,656億元，兩者相差接近1,300億元。

這筆龐大消費順差，正是香港核心商業區長期維持高租金的重要基礎。

但到2025年，旅客在港開支跌至約1,986億元，港人境外消費卻升至約1,939億元，差額只剩不足47億元。

7年間，香港幾乎失去整筆千億消費順差。

即使旅客人數回升，消費力亦大不如前。2026年上半年，內地過夜旅客人均消費約5,151元，較2018年同期下跌29%。

昔日大陸旅客來港購買名牌、珠寶及化妝品，如今不少旅客轉向觀光、打卡及體驗活動；反過來，香港居民卻北上深圳購物、用餐及娛樂。

人流可以雙向增加，但消費金額未必對等。

這正是香港零售業最尷尬的現實：過關人數越來越多，香港商戶卻未必賺得越來越多。

新皇崗開通　深圳商場直接搶香港生意

新皇崗24小時通關，進一步降低跨境消費的時間門檻。

過去港島居民北上深圳，需要轉乘多種交通工具；如今新增跨境巴士接駁，配合深圳地鐵網絡，令深圳購物中心對更多香港居民具有吸引力。

深圳福田的COCO Park、皇庭廣場，以及華潤旗下萬象城等大型商場，將與香港傳統購物區形成更直接競爭。

華潤萬象生活2026年上半年旗下購物中心同店銷售額增長10.2%，在管商場零售額增長21.7%。雖然不能將全國商場業績歸功於港人北上，但足以說明內地大型商場在品牌、餐飲及消費體驗方面具有競爭力。

香港商場過去依靠地理位置及品牌集中度收取高租金，如今消費者可以選擇深圳，地產商便不能再假設人流必然留在香港。

商舖租金首當其衝。

假設商戶每月營業額100萬元，毛利率30%，毛利為30萬元；若營業額下跌兩成，毛利便減至24萬元。租金及人工卻不會同步下降，原本微薄的盈利可能迅速消失。

當商戶無法承受租金，結果就是縮舖、減少分店甚至結業。

香港零售業要提升競爭力，地產商亦必須重新檢討高租金模式。

住宅租金創新高　高才通能否永遠撐市？

與商舖市場形成強烈對比，香港住宅租金仍處高位。

2026年8月私人住宅租金指數升至210.3點，創歷史新高。市場普遍認為，內地專才及學生來港，是重要支持因素。

今年上半年，各類人才及就業簽證計劃合共批出51,656宗申請，其中高才通14,847宗、輸入內地人才計劃13,654宗。

然而，簽證獲批不等於每名專才都會在香港租樓，更不代表租客必然長期留下。

新皇崗開通後，一個值得關注的問題逐漸浮現：在香港工作，是否仍然必須在香港居住？

假設一名專才在香港租樓，每月租金20,000元；若改住深圳福田，租金折合約8,000港元，即使每月跨境交通費增加數千元，仍可能節省接近一萬元。

一年便是約12萬元。

這只是情景假設，並非兩地平均租金比較。每日跨境通勤仍須考慮候車、交通擠塞、工作時間及家庭需要，絕非人人適合。

但對部份單身專才、跨境工作人士而言，深圳較低的居住成本確實可能成為誘因。

更重要的是，未來北環線支線等跨境交通規劃若逐步落實，兩地通勤便利程度可能進一步提高。

香港住宅業主過去主要與本地樓盤競爭，將來部份租務市場卻可能間接面對深圳住宅的價格競爭。

租金回報率　可能成為樓市下一個考驗

近年香港樓價相對疲弱，住宅租金卻持續上升，令租金回報率改善，吸引部份投資者入市。

一個市值600萬元的單位，月租20,000元，毛租金回報率為4%；若租金回落至18,000元，回報率便降至3.6%。

當市場已經將租金持續上升的預期反映在樓價之中，一旦租務需求不及預期，物業估值便可能重新調整。

當然，新皇崗不會令香港住宅租金一夜逆轉。核心商業區、名校網及家庭住屋需求仍有其支撐，北部都會區亦可能因跨境交通改善而受惠。

真正需要警惕的，是人才來港就業與在港租樓之間，未必再存在必然關係。

香港最大的弱點，可能就是高成本

新皇崗24小時通關，是深港融合的重要一步，但融合從來不是只有機遇，沒有競爭。

當香港人可以更方便北上購物，內地商品可以直接送到香港，甚至部份專才可以選擇「住深圳、賺香港」，香港零售商與地產業主便必須接受一個現實：消費者及租客的選擇正在增加。

學者建議香港零售業發展高價值商品、正貨保證及專業服務，方向值得支持。但香港不能假設所有商戶都能轉型高端市場，更不能迴避租金及經營成本過高的根本問題。

同樣，政府引入人才固然有助經濟發展，但不能簡單將人才簽證數字等同住宅租務需求。

香港仍然擁有金融、法律、教育及專業服務優勢，這些競爭力不會因為新口岸開通而消失。然而，當兩地生活成本差距變得更加容易比較，香港的高租金模式勢必面對考驗。

新皇崗縮短了深港距離，卻可能放大兩地成本差距。

未來香港經濟最值得追問的，不是每日有多少人過關，而是兩個更現實的問題：

人來了香港，錢是否留在香港？人才來港工作，又是否一定要在香港租樓？

這才是新皇崗24小時通關，對香港零售業及樓市最深遠的啟示。

（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇