會計研究機構：恒大長期誇大營收幾乎從未盈利

中國房地產巨頭恒大的財產清算聆訊即將舉行之際，知名會計研究機構GMT Research發布研究報告指出，恒大多年來持續誇大其營收，幾乎從來沒有實現盈利，一直靠不斷增加的借款維持營運，債權人恐面臨血本無歸。

恒大債權人向香港高等法院提出對恒大進行清算的申請1年多後，香港高等法院經過多次延後，12月4日裁定，陷入困境的恒大集團，將在明年1月29日之前制定重組計劃以避免清算，也就是將恒大清算聆訊的最後期限，從原本的12月4日延至明年。

12月1日，《香港經濟日報》報道了總部位於香港的會計研究機構GMT Research發布的一份研究報告的內容，揭示了恒大的營運方式及實際的盈利情況。

GMT Research的這份報告開篇就直言，恒大地產近期才發布的2021年年報表明，該公司嚴重誇大了收入和盈利，而且這種情況很可能是多年來一直如此。

報告表示，「與部份市場想法相反，與其說恒大是流動性收緊或疫情引發的房地產市場低迷的受害者，不如說它的本質問題更為嚴重，因為它可能從來沒有產生任何利潤。」

根據報告，在2021年，恒大對房地產銷售收入的確認方式進行了重大調整。之前，恒大地產規定，當客戶「獲得已建成物業的實際佔有權或法定所有權」時，該公司確認收入；但政策調整之後，恒大對收入的確認條款更改為「客戶接受物業或根據銷售合同，該物業被視為已被客戶接受」，新的規定沒有提及物業是否「已交付」或「已完工」，只要被視為接受即可。

報告表示，這一改變意味著，在2021年之前，在一些特定的情況下，恒大在物業還未交付或竣工時，就已經把客戶購房的款項全部計入了公司的收入。報告指出，這一做法「看起來更具侵略性」。

確認收入時間的變化，對恒大的財務狀況產生了重大影響，這表明恒大目前的大部份收入「很可能是已經重新確認的銷售額」。

報告分析說，恒大的合同負債（主要是預售物業的遞延收入）在2020財年是1,860億元（人民幣，下同），到2021年初暴增至9,080億元，到2021年上半年末又降至6,040億元。而恒大在過去兩年半的時間裏錄得的毛利潤僅為160億元。在理論上，這些銷售的利潤也可以被重新確認，「令人懷疑的是，這些利潤從未存在過，也不僅僅是被推遲了」。

目前尚不清楚恒大人為地虛報營收有多久了。但截至2020年底，恒大的合同負債相當於在建物業總額的15%；然而，在收入確認變更後的重述中，恒大的合同負債在2021年初突然躍升至在建物業的57%。

除了指出恒大的利潤發生逆轉外，報告還詳細分析了恒大最近3年的淨虧損數據的變化情況。報告指出，包括收入確認變化的影響在內，自2021年初以來，恒大的總虧損高達9,540億元，相當於截至2020年底總資產的41%，是截至2020年底累計淨利潤2,680億元的近4倍。

報告表示，根據過往的財務報表分析，恒大可能在2016年時就已經面臨風險，因為那時候恒大的資產價值就已經低於負債。種種跡象表明，在某個時候，恒大的主要目的似乎變成了籌集資金，為其不斷膨脹的資產負債表提供資金，而恒大尋找新融資來源的方式包括推出理財產品、保險基金、新的商業企業，以及戰略投資者承諾在岸上市的1,300億元。

結論是：恒大已經嚴重資不抵債，只有靠不斷增加的借款額才能維持營運。而該公司的離岸債券在結構上從屬於在岸負債，也面臨著血本無歸的風險。◇