房價下跌城市數量增加 廣州新房最高降價兩成

中國樓市持續低迷，中秋小長假，新成屋成交面積年減三成。2022年8月房價下跌城市數量持續增加，70個大中城市中，七成新建商品住宅價格下跌，八成二手住宅價格下跌。9月至今半個月內，二線城市扎堆放鬆限購。有消息指，廣州新房價格最高可下調20%。

房價下跌城市數量持續增加

2022年9月16日，中共國家統計局公布8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況稱，全國房價下跌的城市數量環比增加，七成城市新建商品住宅價格下跌，八成城市二手住宅價格下跌。

新建商品住宅方面，一線城市的銷售價格環比上漲0.1%，漲幅環比回落0.2%；二線城市的銷售價格由持平轉為下降0.2%；三線城市的銷售價格環比下降0.4%，降幅環比擴大0.1%。

二手住宅方面，一線城市的銷售價格由環比上漲0.2%轉為持平；二三線城市的銷售價格環比下降0.3%和0.5%，降幅分別環比擴大0.1個和0.2個百分點。

根據易居研究院的數據，8月份全國70城新建商品住宅和二手住宅銷售價格平均環比下跌0.3%和0.4%，跌幅均環比擴大0.2個百分點。

8月新建商品住宅價格下調的城市為50個，較7月增加10個；價格上漲的城市數量由30個減少至19個。二手住宅價格下調的城市數量由51個增加至56個；價格上漲的城市數量為13個，較7月減少6個。

開發投資數據顯示，8月份，全國商品房銷售面積為9,712萬平方米，其中住宅銷售面積為8,316萬平方米，分別同比下滑22.6%和24.5%。2020年8月和2021年8月，全國商品房銷售面積均超過1億平方米，而2022年7月和8月，該數據均下滑至1億平方米以下。

廣州新房價格最高可下調20%

2022年9月15日，大陸《第一財經》報道，有消息稱，廣州市已對新項目備案價進行動態調整，「一房一價」由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%。

某房企知情人士表示，目前這個政策已經在準備，但還沒有真正的執行，涉及區域為廣州市黃埔區，其他區域的情況還未知。

廣州一房產中介也表示，上述消息是真的，但是還沒有落地執行。

另有房產中介表示，上述消息屬實，範圍涉及整個廣州市，其表示，整個政策讓開發商有了較大的調價空間，但並不是每個樓盤都會降價20%。

自2021年4月開始，廣州樓市進入調整期，加之房企暴雷等因素影響，廣州樓市隨之下行，樓市低迷情緒持續發酵。中原數據顯示，2021年下半年，廣州新房成交量快速下滑，成交套數同比下降28%。

2022年上半年，廣州新房成交39,618宗，同比下跌35%，近5年中排名第三，低於2019、2021年同期水平；二手房共成交42,002宗，同比大幅下降44.2%。過去的8月份，廣州新房網簽6,125宗，環比下跌3%，比2021年同期成交下跌9%。

中秋小長假新成屋成交面積年減三成

2022年9月13日，房市研究機構中指研究院公布的監測數據顯示，中秋假期間（9月10日至12日）重點監測城市新屋成交面積年減31.6%。

一線城市中，上海和深圳中秋假期新屋成交面積分別較2021年同期上漲2%及22%。至於北京，雖在中秋前後加大房市促銷力度，多個項目推出秋節特價房源，優惠金額普遍在人民幣10萬至30萬元，但新屋成交面積按年仍跌37%；廣州市在中秋的新屋成交面積則較2021年同期跌56%。

二線城市方面，武漢新屋成交4.8萬平方米，是2022年中秋新屋成交面積最多的二線城市，但市場整體熱度依舊不高，觀望情緒濃厚，仍較2021年同期下降27%；而長沙、西寧、南京等地的新屋成交面積，年降幅均在七成以上。

中指研究院表示，當前中國房地產市場情緒仍較為低迷。對於大多數城市來說，市場情緒的修復仍需要時間。

二線城市扎堆放鬆限購青島二手房不再限購

據財新網報道，9月本應是樓市銷售旺季，但居民購房觀望情緒依舊濃厚，多重刺激政策效果尚未顯現。

2022年9月15日，山東省濟南、青島兩市同步調整樓市限購政策。青島宣布調整限購政策，縮小限購範圍並降低非戶籍人士購房門檻，同時二手住房不再限購。

濟南此前已於5月、8月分兩次降低非本市戶籍家庭購房門檻。這一次則調整了限購區域，僅在二環以內的歷下區、市中區區域實施限購。

2022年9月以來，二線城市的長三角城市寧波、蘇州等已傳出放鬆限購消息，但只有購房者證實操作層面確有放鬆，無政府公開發文。

《證券時報》9月15日致電房地產相關部門了解到，蘇州不是全面取消限購，而是各區有不同的新舉措。如相城區、高新區放寬限購政策，外地無房家庭購首套房無需社保；而吳中區外地人購房仍需要6個月社保。

9月14日，河南洛陽市財政局出台商品房契稅繳納政府補貼辦法，將對符合要求的購房者按照繳納契稅總額20%的比率給予補貼。

業內人士認為，短短幾天，蘇州、青島、濟南等地相繼放寬限購政策，說明二線城市放鬆是近期的重要導向，或為限購鬆綁潮的序章。

多地降低二套房首付比按揭利率降至歷史最低

2022年8月23日，財新據公開資料統計，2022年以來，至少20個城市下調了二套房首付比率。這一趨勢越演越烈，且由三四線向強二線城市蔓延。

公開資料顯示，8月以來，在江蘇南京（不含六合區、溧水區、高淳區）、蘇州，購房人如果已經結清首套按揭，二套房首付比由50%調整為30%；首套按揭如果尚未結清，二套房首付比由80%調整為60%。在無錫，購房人如果已結清首套按揭款，二套房首付比率由40%降至30%，貸款未結清的首付比率由60%降為50%。

8月16日，福州市明確，購房人在該市五城區有一套商品住房，但貸款已結清的，二套房首付比由50%調整為40%。

從中央政府層面看，2022年以來，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）已經下降三次，以此為「錨」的按揭利率也跟著一降再降。

5月15日，中共央行、銀保監會聯合發文，將首套按揭利率下限由「不低於相應期限LPR」調整為「不低於相應期限LPR減20個基點」。8月22日，中共央行宣布最新的五年期以上LPR，從4.45%下調為4.3%。這意味著，以LPR為「錨」的按揭利率最低可降至4.1%。

在最新一期LPR公布短短一天後，已有蘇州、天津、鄭州、青島、呼和浩特、長沙、武漢等多個城市的多家銀行宣布將首套按揭利率下限調整至4.1%。

這一按揭利率水平已降至20餘年來的最低點。此前在2008年底，按揭利率下探至基準利率的0.7倍，折算下來約為4.16%。

官方打出降低首付比和降低按揭利率的「組合拳」，意在撬動居民購房槓桿，促進樓市需求回暖。

據界面新聞報道，中國經濟學者、北京大學國家發展研究院院長姚洋分析中國下半年經濟情勢時提到房地產市場疲弱與爛尾樓問題，強調「房地產行業不光是建築業，後面產業鏈條上還有裝修業、家電業、家居業，房地產業增速下滑後，消費增速上升難度也很大」。@

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