灣區居，大不易。三藩市地區的房價之高，領先全美。然而不斷上漲的按揭利率，正在引發市場疑慮——是否會給火熱的美國房市澆上一盆冷水？大紀元為此延請專家，分析灣區的房市前景。
目前抵押貸款利率，以40年來最高的速度上升，如今30年固定利率已超過5%。不少業內人士，都預測房市將會因此放緩。
房價長期居高不下的灣區房地產市場，會不會因高利率而降溫？三藩市資深地產專家認為，不一定。
德立昂營銷專家：暫對賣方影響不大
灣區德立昂地產公司（Deleon Realty），經手許多數百萬級的矽谷房地產，其市場營銷專家帕梅拉‧陶（Pamela Tao）告訴大紀元，在賣方這邊沒有甚麼影響，賣家一般考慮的，就是如何能賣得更好。
「以上市房的數量來看，沒有太多影響。我們正常地接到賣家的上市業務，而且每套房產，都能有多個報價」，帕梅拉說，「全現金的報價也很多，售價一般都超過要價10%。」
對於屋主是否會顧慮利率走高，影響換房意願？她說：「目前，我們很多賣家賣房後，要搬去別的城市或是外州，甚至其它國家，這部份大概有三分之一的賣家。還有一些接近退休年齡的賣家，想換小戶型的房子。」
根據MLS數據統計，3月份，聖塔克拉拉縣（Santa Clara County）的銷售量有1,514套房產，比去年同期多出23套；聖馬刁縣（San Mateo County）3月份售出596套，僅比去年同期少了3套。
專家：灣區買家或受波及 但影響不一
但對買家方面，帕梅拉說，確實有些人，會因為經濟因素而暫緩買房。不過，他們不是因為利息升高的因素，而是近期股市表現較差，導致股票套現有困難，造成財務緊縮。
帕梅拉還提到，現在桑尼維爾（Sunnyvale）的市場還更火了，原因可能是因為桑尼維爾的地理位置，距離眾多科技公司很近，而且房價相比帕羅奧圖（Palo Alto）這類昂貴城市，仍然實惠很多。帕梅拉認為，很多買家都希望，趕在利率進一步上升之前搶到房子，尤其對資金已經到位的人來說，「制止不住他們的需求」。
對比不同房型，獨立房房價和需求依然是走俏的，但是康斗（公寓）和聯排房方面，在3月份卻出現走低。例如聖馬刁縣3月份的聯排房銷售中位價，比2月份降了15.7%，達到約139萬美元；聖塔克拉拉縣3月份康斗銷售中位價，比2月份減少5,000美元，達到83萬美元。
帕梅拉對此推論說，現在的利率，對購買小戶型的人群，還是有一定的影響。可能他們在計算利息之後，發現超過自己的負擔能力，不得不降低買房預算，甚至可能暫停買房。不過，對於可以負擔得起獨立房的人來說，利息的增加，只是佔資金的一小部份，對全現金買家更是沒有影響。
「我們收到不少報價是全現金的，所以有錢人還是有辦法拿出這麼多錢。」帕梅拉透露，上個月他們在阿瑟頓（Atherton）成交了一套2,700萬美金的房子，買家就是全現金報價。
對於如今相對高的利率環境，帕梅拉建議，投資房的購買還是需要謹慎，如果沒有強烈需求或是為了投資，不一定要現階段買房，當前不一定是一個好時機，「因為主要是房價太高了」。
帕梅拉說：「但對於買自住房的人，或許因為上學需求而不得不買，這些很難因為利息高了就不買房。」
「未來會有更多中國買家」
帕梅拉證實了，近期市場上出現很多華人買家，甚至是來自海外。「我們有些上市房，收到三分之一或一半的買家，都是華人，而且部份是來自海外。」「我們現在就有兩個華人買家，在競價同一套房子，其中一個資金就是在國外。」
帕梅拉表示，不清楚華人買家增多，是否與目前大陸局勢有關係，但她說，「相信未來會有更多從中國來的買家。」
此外，帕梅拉還觀察到，有些人因為近期美股表現不佳，正考慮出手股票，把錢投到房地產市場，畢竟房市表現更加穩定。
她建議，「反過來說，現在肯定是賣房的好時機。一套普普通通的房子，都有很多人搶房，而且都是超過要價的。以德立昂地產公司賣房情況，500萬美元以下房產，一周就能進入合同；500萬至1,000萬價格段的，大約一個月能售出；1,000萬美元以上的房產，則需要較久的時間。」
另外，根據《聖荷西水星報》報道，加州房地產經理人協會（CAR）的經濟學家奧斯卡‧魏（Oscar Wei）表示，利率上升肯定會對買家心理產生影響，會造成需求、銷售，還有價格的衝擊。
魏指出，目前的利率與三四年前相似。儘管額外的利息支付，對於有高房價預算的家庭，只佔其收入相對較小的一部份，但這一增長，可能會使買家的每月成本增加數百美元。
那麼到底利率的上升，和未來可能的持續上揚，對房市有何實質性衝擊？現在或許更多的是推論，而還沒有定論，通常利率的影響，要在後面幾個月才能在市場上展現出來。#
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