牛津經濟研究院(Oxford Economics)最新報道顯示,今年2季度北美房價負擔力指數(HAI)全面惡化,其中,加拿大的多倫多和溫哥華兩地房價負擔力指數,甚至比洛杉磯和紐約房價指數更糟。

北美房價負擔力普遍惡化

房價負擔力指數,是中位數家庭房屋持有成本與借貸能力之比。指數越高,意味著房價越難擔負。指數為1.0,是指房價達中位數家庭最大預算能力;指數為0.75,是指家庭最高預算高出25%;指數為1.25,意味著家庭收入增25%才能買房。

對於普通家庭來說,1.0是最理想狀態。家庭住房成本越高,其它消費就越少,形成房價拖累經濟之局面。除非是摩納哥等奢華城市,高房價很難留住年輕人。

Oxford Economics的報告顯示,今年2季度北美房價負擔力普遍惡化,其中美國房價負擔力指數比上個季度上升3個基本點至0.77,其中最大原因是房價漲幅超收入漲幅,按揭成本持續攀升。

和美國比,加拿大房價負擔力下滑更快,今年2季度比上個季度升5個基本點至1.35,房價成本超出普通家庭承受能力35%,而且預計還會繼續惡化。

報告認為,加拿大房價負擔力惡化,除房價因素外,還因利率估計很快會回升,利率升房價就會面臨下跌壓力,至於未來具體如何走向,還有待觀望。

多溫房價負擔力最糟

當季溫哥華房價負擔力指數比上個季度升3.4個基本點至1.71,負擔力指數全北美最糟。報告預計利率回升還會使溫市明年年底負擔力指數再升6個基本點。

多倫多這一數字為1.56,比上個季度升3個基本點,負擔力指數全北美第3高。報告認為,利率回升後,明年年底多倫多這一指數會再升9.6個基本點。

最近UBS全球房價泡沫指數排行榜上,多溫兩地分別排第2和第3。要知道僅僅在5年前,多倫多房市根本不在全球房價泡沫城市排行榜上,短短5年時間,就榮登榜單第2,從中可看出多倫多房價漲幅有多猛。

相比之下,美國的洛杉磯,這一指數比上個季度下滑2.7個基本點至1.45,排名第8,明年年底預計會升4.7個基本點,即使如此,仍比如今的多倫多強。

加拿大的渥太華這一指數比上個季度升2.1個基本點至1.39,排名第9,也是首次躋身前10。到明年年底,渥太華這一指數預計再升17.2個基本點,屆時就和如今的多倫多相當了。外界認為,加拿大政客們是該行動,遏制一下自己居住城市的房價了。

滿地可房價負擔力變弱

過去,滿地可一直以低房價聞名,現如今,房價負擔力已堪比紐約了。當季滿地可、邁阿密和紐約3地房價負擔力指數均為1.04,西雅圖因房市危機衝擊這一指數稍高,為1.07。報告認為,明年滿地可房價負擔力會超紐約。

總體說來,北美房價普遍都在漲,無論城市大小和地理位置。北美房價負擔力指數惡化,不是基本要素導致,而是政府超低利率政策為之。超低利率環境下,物價飛漲,房市也跟著遭殃。這種情況下,未來只能加息,無論經濟是否做好加息準備。加息如仍無法遏制房價,負擔力就會繼續惡化。#

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