投資樓市前要做好準備

房地產投資可以賺錢，但不謹慎就會造成損失。因為它不僅是一種投資，也是一種長期生活狀態的承諾。暢銷書《管理你的金融生活》作者Nancy Doyle說：「要承擔投資財產責任，就必須做好準備。」

即便已經花了大價錢購買投資樓市，但仍然會有很多其它費用發生，包括稅收、保養和翻新。如果這些費用超出了你準備的限額，那麼出售該樓市就不會像買賣互助基金那樣的簡單和快捷。況且，與所有投資一樣，價格能否上漲並不確定。因此，切莫輕易相信廣告裏所說的任何人都可以在房地產投資上快速致富的說詞。不是每個人都能暴富，尤其是那些欠考慮的投資者。仔細考量以下五方面需求，如果都沒問題，說明你已做好了房地產投資的準備。

良好的個人財務狀況

知道自己承擔的費用，了解個人支出。Doyle主張使用50/30/20規則，即工資的50%用於平時生活必須、30%用於額外非必須的消費、20%用來儲蓄。

財富管理和金融規劃公司負責人Dean Hedeker認為，要有儲蓄，因為在購買首套投資樓市，根據樓市類型往往需要支付相當於樓價20%~25%的預付款。此外，要提高信用評分。投資房地產的貸款利率通常比自主樓市的貸款利率更高，信用評分越高，獲得的貸款條件就越好。

做好學習準備

專門從事房地產業務的助理律師Michael Anselmo說，房東並非只是簡單的把公寓租出去那麼簡單，每個城市都有自己制定的關於租戶權力的法律，在公寓大樓裏，公寓管理協會可能還會制定另一套規則。

例如，在芝加哥，房東特別要注意：房客交的保證金必須與財產所有者的資金及其計息帳戶相分離。租賃必須指明持有資金的機構、向承租人支付利息，及其他要求。Anselmo說，那些不遵守規定的房東將面臨相當於2倍保證金的罰款。

了解市場狀況

Jeff Cronrod是美國公寓業主協會創始人。他本人已買賣過4000套公寓，他建議要儘可能多地對想要買房的地區有所了解。要對競爭因素有所了解，包括出租公寓的類型、它們的比率和空置率，還要了解當地市場，特別是那些住在這個地區的人，以及吸引他們住在那裏的原因。

買家要記錄下從賣家那裏得到的一切信息。Cronrod表示，在購買投資房過程中，很多賣家提供的信息是不實的。他說，有些賣家聲稱的房子的租金並不是真實的。不要以為賣家說的是當前租金，而要從銀行對帳和租客證明。核對租客真實的租金，並和市場上現行的租金對比，考核有沒有可能最終提高租金。押金數額、租客姓名等信息與租約上的租金和其他細節要進行比較。

處理空房和維修

房屋空置會給房主帶來損失，如果房東為了儘快把房子租出去而忽略了對租客的背景調查，則有可能帶來代價高昂的損失。Cronrod說：「當前全國房客驅逐率非常高的一個原因是房東因經驗不足犯了很多錯誤。有人使用假身份證、有人對工作和經歷不說全部實情。」對信用、驅逐和犯罪記錄進行背景調查，如果真的背景不好的租客，將很有可能違約，將來需要驅逐時的律師費用和空置期的損失來看，可能會損失上千元。

租戶再好，業主仍然有維護成本，無論是修理壞掉的管道還是更換舊窗戶。要存多少錢用以維護房屋，不同的地區和樓市類型不同會有所差異，但Cronrod說，一般情況下，對於多戶型住宅，業主希望的固定費用應占收入的35%~45%之間。業主們應該至少留出10%的總收入用於房屋大修，諸如維修屋頂等項目。

了解自己所能

Cronrod說，在投資房地產之前，要考慮好你是否擅長購樓價格，以及房屋修繕方面的談判，這些會影響到你的投資盈利水平？你是否是一個願意等待多年觀察樓價是否增值的、有耐心的投資者？你的能力將決定你能夠成為什麼樣的房地產投資者，不同的人會採用不同的方法。

了解一些基本規則能讓自己避免麻煩。確保即使出現虧損的情況，也可以應付得了。要做好長期投資的打算。◇