逾3萬億個貸推高房價 樓市繼續加槓桿

為使樓市回暖，近年來中共當局頻頻出台刺激政策，在寬鬆信貸政策、降准減息、降低首付和貸款利率折扣等組合拳下，一線城市購房需求突然爆發，房價也隨之暴漲。有分析認為，這次房價的快速飆升完全是政府過度寬鬆的貨幣政策及場外槓桿資金推動的結果。當前中國槓桿上的房地產市場與去年泡沫破裂前的槓桿上的股市如出一轍。

隨著樓市上漲，個人購按揭款餘額也水漲船高。截至2015年末，中國個人購按揭款餘額已達到14.18萬億元，2015年至今則新增逾3萬億元，占總額的20%左右。在整體數字上升的同時，一線城市的個人購按揭款數量增長更為突出。

以深圳為例，據人行深圳中心支行統計，2015年12月末，深圳個人住按揭款餘額為7420億元，同比增長40%。2015年全年，新發放個人住按揭款3408億元，增長2.1倍。

個貸的這種井噴放量一直延續到2016年。人行資料顯示，1月新增貸款井噴至2.51萬億元，同比多增1.04萬億元，創下歷史最高紀錄，其中相當部份流向了個貸。

個貸與房價走勢呈一致性

分城市看，深圳的表現特別明顯。2015年深圳房價同比上漲48%，一舉超過北京成為全國第一；與此同時，深圳按揭餘額也快速飆升，同比增幅在40%以上。

今年中國傳統新年前後，上海樓市在暴漲的同時，個貸也在大幅上升。據人行上海總部統計，1月上海地區個人住按揭款單月增加346.3億元，單月增量打破去年9月所創紀錄，創下近3年來新高，環比多增139.9億元，同比多增243.1億元。

人行資料顯示，近10年個人住按揭款規模與房價的走勢呈現出一致性。在信貸政策鬆動的時期，2007年、2009年和2010年全年住戶中長期消費性貸款（主要是個貸）增速分別超過20%、30%和25%，房價也獲得了顯著增長，增速約在15%左右。尤其在2009年，個人住按揭款同比增速高達59.73%，商品房銷售價格同比增速為23.18%。

槓桿風險高企

與2009年不同的是，這一輪房地產信貸放鬆是以降低首付比例、放大槓桿為核心的。中原地產首席分析師張大偉表示，這種寬鬆與2009年最大的區別是降低首付放大了槓桿。人行最低20%首付是5倍槓桿，其餘80%利用銀行貸款，這可視之為場內加槓桿。「場外」通過首付貸再次加槓桿，10%首付是10倍槓桿，5%首付就是20倍槓桿了，這樣的案例現在市場上都已經存在。

與此同時，購房者支付了低首付，導致貸款額增加，貸款成本提高，目前商業銀行大多只給95折利率，月供、還款壓力很大。這在樓市去庫存的背景下帶來了風險，一旦房價下跌，出現斷供的可能性便會增加。此外，2015年以來的寬鬆是結構性的，資金只流向了一線城市及部份二線城市，推動了北上深等地房價大幅上漲，區域之間劇烈分化也導致風險上升。

有分析人士稱，就目前這些一線及部份二線城市房地產市場的情況來看，其槓桿率高、炒作的瘋狂、價格飆升已經不遜於去年6月中旬泡沫破滅之前的股市了。如果中共政府還是坐視這些城市房價的瘋狂，那麼這股瘋狂之火一定會燒得更旺。中國槓桿上的房地產也會走上去年槓桿上的股市之路。 ◇