2016中國樓市分化進一步加劇

2016年，中國樓市分化進一步加劇，一線城市房價呈現繼續飆漲之勢，而亟待去庫存的三四線城市房價卻仍未見底。與之相應的是，土地市場也是冰火兩重天，房企集中一線搶地的勢頭更加明顯，三四線的地價則持續下跌。

一線房價飆漲 三四線跌不止

從今年1月份的資料看，一線城市房價還在延續去年年尾的漲勢，繼續高開高走。上海鏈家資料顯示，1月上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環比上漲6.9%，同比上漲24.9%，創下歷史新高。

同期，深圳新房成交均價達4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環比增長9.51%；二手住宅共成交15159套，同比上漲74.12%，環比增長19.43%。

2月19日，中共財政部、國家稅務總局、住建部聯合發佈通知調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠的消息剛出，上周末上海各區房地產交易中心即出現了排隊過戶的火爆狀況。同時，北京等一線城市不少業主應聲加價。

由於庫存高企，三四線城市房價仍舊跌跌不止。穆迪在近期的報告中稱，三四線城市面臨的庫存風險較高，這體現為這些城市的房價承壓，住宅銷售緩慢。

穆迪發現，在中共當局過去12至18個月放鬆限制之後，三四線城市的房價仍面臨壓力，去年12月同比繼續下跌2.5%。與之相比，同期二線城市房價出現了2014年8月以來首次上漲，同比上漲0.6%。

穆迪分析師表示，「與三四線城市相比，二線城市從首付比例下調中受益更大，因為當地自住和升級置業需求更強勁。」

土地市場冰火兩重天

與此同時，2016年土地市場分化也將繼續加劇，一線城市競爭趨於白熱化，二線城市冷熱不均，三四線城市供需兩弱。

1月21日，禹洲地產以26.3億元競得上海閔行區馬橋鎮宅地，樓面價2.9萬元/平方米，溢價率高達189.2%，該地塊周邊的住宅均價才3萬元/平方米，這又是一幅麵粉價接近麵包價的土地。

而類似的情況已成為一線土地市場的常態，大型房企紮堆一線和重點二線城市佈局，連一向主攻三四線城市的碧桂園從去年開始也大力佈局一二線城市。在這些城市的拿地競爭也日漸激烈。

泰禾集團董事長黃其森近日公開表示，公司堅定看好一線城市，堅決不去三四線城市，「我們算了一下，前兩年花350億元拿的地，如果是今年拿可能要700億元。」 

品牌房企的集中回歸導致一線地價漲勢明顯。資料顯示，2015年，儘管一線城市土地供需齊降，可土地出讓金總額仍上漲了1%，達5105億元，其中北京土地出讓金首次突破2000億元，創下歷史新高。從宅地溢價率來看，深圳、北京、上海分別以94%、42%、41%的平均溢價率位列前三。

反之，三四線土地市場卻深陷低潮。2015年，三四線城市共推出土地面積69762萬平方米，同比減少14%；共成交土地面積49652萬平方米，同比減少18%；土地出讓金6554億元，同比減少19%。

中國指數研究院稱，由於三四線城市庫存居高不下，市場供需及價格仍會維持較低水準。不過隨著一線地價越來越高，房企也開始持謹慎態度。融創中國董事長孫宏斌表示，「2016年我們買地會更小心，一定不能把自己弄進坑裏，拿一塊很貴的地讓自己陷在裏面，要控制風險。」◇