【樓市動向】98年樓策舊調重彈 願景設量化指標可取

CCL終止四連跌 各區樓價個別發展 料窄幅波動緩慢下調

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌四周後企穩，最新報142.14，按周微升0.27%。四大分區指數互有升跌，九龍區反彈1.51%，新界西微升0.4%，港島區及新界東分別再跌0.37%及0.26%。其餘領先指數個別發展，大型單位指數跌0.27%、中小型單位指數及大型屋苑指數則反彈0.38%及0.45%。

大陸資金高溢價入市

二手樓價經首輪急跌後稍為喘定。儘管市場不斷傳出劈價成交，一手又吸走購買力，二手樓價亦非流水式下跌，主要是市場既然沒有炒家，無人急於放盤，再有是業主態度仍偏硬，買家期望落差巨大。需求主導下，後市有機轉為窄幅波動緩慢下調之局。

市況方面，未來兩個月有近4千伙一手供應，集中新界區，單是元朗區已超越2千伙，勢令該區二手成交受壓。上周末，某地產商於將軍澳大型新盤開售3百多伙，超額認購近11倍，首日幾乎沽清，在淡市中成績尚算不俗。

不得不提的是上周有兩幢商廈易大手，買方皆是中資集團，其中一幢呎價遠超巿價，令市場嘩然。高溢價背後另有其它策略性原因，包括分散國內業務風險，或利用其國內的優勢配對國內買家。住宅市場過去亦不乏中資發展商以高溢價投地刺激市場氣氛，趨勢不容忽視。

外圍方面，聯儲局加息又再成為市場焦點。美國就業數據理想，市場預測12月美國加息機會頗高。若美國啟動加息，短期樓市氣氛利淡。各大央行量化寬鬆，唯獨美國逆轉量化，美匯指數已升至7年高位，油價回落，通貨膨脹難成氣候，美元走強影響出口，加息只會是一次起兩次止。人民幣拆倉令香港水浸，令香港難以跟隨美國加息，對樓市長遠影響有限。

政府冷對樓策建議

近日房屋政策再成市場熱話。先有前財政司梁錦松，指香港有條件發展成千萬人口城市，只要檢討郊野公園用地，呼籲香港人在山明水秀與樓價貴絕全球中取捨。繼而有前特首董建華成立的團結香港基金會發表報告，以八成家庭擁有自置居所作為願景，提出以補貼置業計劃以折扣購買公營房屋，及全面檢視郊野公園及綠化用地等等。

房屋乃香港民生首要問題，各界關注無可厚非，忽然間紛紛在此刻對房策提出意見，則事有蹊蹺。長策從成立委員會到花了近兩年時間，亦花了大量人力物力諮詢公眾，為甚麼這些名人、學者、基金會當時不積極參與？筆者估計，一來是當時正觀察新一屆政府落重藥之後有甚麼效果，但到目前為止仍見不到現屆政府可解樓價遠超負擔的問題。二來明年行政長官選舉將啟動，現屆政府實質運作只剩下一年左右，有些人先拋磚引玉，試探市民反應，然後為選舉鋪路。

基金會提出的策略與現行長策南轅北轍，前者是以大部份家庭擁有自置物業為目標，後者只是以量為策。長策實施不到2年，若現屆政府認同基金會策略，豈非打倒昨日的我？即使有勇氣承認長策不足，修改亦非一時三刻。再好的建議，恐怕亦要等來屆政府處理。這亦是政府冷待報告的原因。

釐清願景極為重要

提出八成家庭擁有自置物業，並非甚麼新事物。早在98年長遠房屋策略白皮書便以「建屋安民邁向21世紀」為題，除了承諾07年年底前達至全港七成家庭擁有自置物業外，還包括每年興建不少於8萬5千個單位，05年底前將公屋輪候平均時間縮短至3年。

基金會只取其一，但明確指標有其可取之處。先不談論八成是否正確，最少這是一個明確的可量的指標，只欠缺時間表。相比現行長策鼓勵市民擁有適切居所的願景，既無擁有比例指標，又無釐清適切居所定義，只有一個10年的建屋量，公私營房屋六四比，如何達至願景任由解讀。至於八成是否合理？先租後買及政府包底的補貼置業計劃是否可取？以現時樓價，絕對是一個極具挑戰性的目標及執行方法，內裏隱含負擔能力管理，資助額，置業階梯的定義及重新構建等問題。筆者認為更細分指標應當存在，值得大眾深入探討，並以釐清願景及設定明確可量指標為方向。

不難見到，基金會所提只是把董建華時代的長策重新包裝。若當年領導者有遠見，不是一刀切把長策廢掉，而是因應沙士短暫修正，香港樓市應不會陷入今天的困局。香港經濟已享受了樓價大幅上升的好處，任何修正皆會帶來深遠的影響，必須審慎而行。◇