樓價放緩未見大跌勢

中國政經波動下資金流入 梁粉陳茂波突提「八萬五」唱淡

自上月人民幣貶值引發全球金融動盪以來，關於香港樓市見頂的言論不絕於耳。香港金管局總裁陳德霖昨日預計，樓市未來數月走向不明朗，金管局會密切留意市況發展，有需要時推出適當措施。分析普遍認為樓市接近頂或已經見頂，但目前中國政治經濟環境動盪，資金找尋出路下仍將進入香港樓市，樓價難見大跌。

【大紀元記者浦慧恩、梁珍報道】金管局總裁陳德霖昨日出席財資市場高峰會時，主動談到樓市問題。他表示，見到近來可能大陸及香港股市波動，對樓市氣氛有些影響，8月整體成交量比7月跌了三成，加上美國可能加息，所以樓市走向不太明朗，需要時會推出適當措施，以穩定銀行及金融體系。

早前發展局局長陳茂波則預警樓市或會出現轉向，又表示香港住宅供應逐步增加，預計未來3-4年的潛在一手樓供應量將高達8.3萬個單位，而當中近70%屬中小型單位。

住宅樓價租金續創新高

人民幣貶值、大陸經濟放緩等，拖累本港零售及旅遊業增長，但樓價升不停。差餉物業估價署月初指，7月私人住宅樓價及租金持續創新高，樓價指數按月再升0.8%至303.6，累計今年首七個月，樓價升約9%。租金升勢亦持續按月升近0.5%，今年累升近半成。

在市況波動下，仍無阻發展商賣樓步伐，單是過去一個月，有最少9個新盤推出，涉及逾1,200個單位。不過部份一手新盤出現撻訂，二手成交則陷入冰封，大藍籌黃埔花園早前近半個月零成交，被代理形容為20年來首次，後來要減價100多萬才錄得首宗成交。

香港置業資料研究部指出，本月至今一手私樓註冊暫錄約546宗，比上月同期的約203宗急升近三倍，為表現最佳的類別；而金額方面，本月至今一手註冊金額暫錄約70.2億元，按月大升逾二倍。香港置業高級執行董事伍創業表示，部份新盤銷情理想，不過預料本月餘下時間升幅將逐步收窄，估計9月份一手註冊量將錄約千宗水平。

環海‧東岸收千五票超購五倍

雖然政府多個官員預警樓價或會下跌，不過發展商顯然看好後市。新地昨日宣佈加推東涌東環第1期30伙價單，較年初加價最多約9%。新地副董事總經理雷霆重申集團推盤步伐不變。

至於早前錄得11宗撻訂個案的九建（00034）紅磡環海‧東岸，今天進行第二輪銷售，昨日總票數超過1,500張，較推售的242伙超額認購逾五倍，反映一手市場仍相當火熱。

二手乾升漲幅廿年最勁

一手細盤熱賣，二手急凍。今年首8個月二手住宅註冊量約32,222宗，唯同期二手樓價升幅推高達8.9%，美聯首席分析師劉嘉輝表示，樓價乾升的情況，是近20年最嚴峻。

根據美聯物業的分析數據顯示，市區新盤供應一向較少，隨著樓價向上，中細價單位更加買少見少。發展商主要推售500萬以下細單位，劉嘉輝預計今年相關註冊宗數將會突破4,200宗，創5年新高。

另外，對於近期不斷有新盤連環撻訂的情況，劉嘉輝分析說，樓盤樓花期長，投資者策略轉為保守，擔心樓價下跌，撻訂個案的確比較敏感。不過，他表示要留意撻訂比例，今個月一手成交近1,000宗，撻訂只有10多宗，比例並非太高，不過要密切留意，若果加息撻訂個案有機會升高。

美國加息衝擊不大

他說，市場早已預期美國會開始加息，若加息幅度在25至50點子，對樓價衝擊不大，預計樓價未必會有太大調整。除非本港的負利率情況有所改變，否則業主未有財政壓力去沽貨。不過，若令到業主認為手揸現金比手揸物業有利的話，有機會引發業主沽售。另外零售市道持續低迷亦有可能令失業率上升，以及樓市供應量增加，樓價就會受壓。

他亦指，大陸經濟會影響大陸買家來港，他認為是因為人民幣的貶值等因素，主要還是看大陸經濟。

政經動盪資金流入港樓市

對於樓市是否見頂，利嘉閣總裁廖偉強認為，成交跌因為市場觀望美國是否加息，但看不到樓價大跌的機會，「沒有炒家推波助瀾，投資者按兵不動，就不會賣貨。用家方面，如果買了，亦不會輕易賣。因為銀行借貸成數較低，賣了擔心買不回來，所以都不會減價賣的，故樓價不會大跌。」他預料市況波動之下，樓價第四季度或輕微下調2-3%。

目前中國股市動盪、人民幣貶值等因素影響全球，加上政局動盪，大陸資金加速外逃，不少都流入海外樓市。該行預計，香港的超級豪宅地段，對於大陸買家來說仍具不俗吸引力，相信未來將有更多大陸客入境買物業，對香港超級豪宅價格將一定支援。

廖偉強也表示，以該行不完全統計而言，即使港府推出買家印花稅（BSD）對大陸買家徵收重稅，豪宅買家中有超過一成多屬大陸富豪。加上從2003年到現在，樓價有上無落，很多業主累積了大量財富；還有六成業主已供完樓，不存在資金壓力，換言之，中國和香港還是有錢人多，樓價仍有剛性需求。

中原地產創始人施永青昨日在專欄中表示，「樓市有危機但未必即時爆破」。他預期，大陸市場今後依然會資金充裕，其中一部份會流入香港。這些資金都需要找出路。錢放在銀行收息一點都不吸引，投入實體又風險高，買股票又屢戰皆北；因此，一定會有相當一部份的資金進入樓市，故認為樓價就易升難跌。再者，在政府的辣招下，業主都認為賣樓會吃虧，所以都不願意放盤，令市場上的供應不足，樓價不容易在這種環境下見頂回落。

拆局：外界憂梁振英打壓樓市

香港樓市一向被認為是支柱產業之一，走勢備受關注。被視為超級「梁粉」的發展局局長陳茂波，周日忽然在網誌「出口術」，預警樓市出現根本變化，未來3至4年將有8.5萬伙私樓供應，又列舉多項不利因素，暗示樓價下行壓力甚大，引起社會討論。

《信報》創辦人林行止昨日在其專欄指，由於當局已不當物業發展商為經濟的中流砥柱，不再屈服於發展商的壓力，因此說在利率近零環境下樓價已近頂甚至見頂，應是接近現實的推斷。但樓價「下行」的影響深廣複雜，物業市場一旦不振，其負面打擊多大，「你懂的！」

(大紀元制圖)

林行止希望當局在土地及公屋供應上，要「適度有為」，不可「太有作為」。他在文中特別提醒當局不要用太辣招數的所謂霹靂手段，把發展商趕入窮巷，因為這會同時扼殺香港總體經濟，令人人受害。

特首梁振英上月曾揚言「積極不干預」政策在全球和地區競爭環境下已過時，政府需要「適度有為」，引起外界疑慮。梁振英上台後，推出雙辣招打壓樓市，一度令樓價乾升但成交陷入冰封，辣招亦被批評損害了香港自由經濟環境，被視為中共箝制富豪的緊箍咒。其後各大發展商以推出優惠措施來化解辣招，以及低價推樓，才令樓市重新升溫。

時事評論員黎則奮表示，梁振英的房屋政策都是貨不對板，曾承諾的28萬個公營房屋或者居屋根本就不達標，唯一達標就是每年有2萬供應。他認為在樓市動盪之際，陳茂波的言論卻大談未來加大供應量，打壓樓市只會帶來負面效果，「一定火上澆油。地產商一定罵，說明政府對樓市的調控是盲目的，出口術是樓市會跌，萬一真的跌的話，陳茂波是自保。」◇

樓市觀點

陳德霖

金管局總裁

適時推措施穩樓市

留意到近期中港股市波動對樓市氣氛有影響，8月成交量較7月跌三成，走向亦不明朗，當局會繼續留意，有需要時推出措施，令金融體系穩定。

施永青

中原集團創辦人

樓價不會立即見頂

私樓落成量短期內依然無法提升，租金尚有機會上升，業主有持貨信心；辣招已把炒家清場，樓市就不容易狂升或暴跌；內地市場今後仍資金充裕，一定會有相當一部分的資金進入樓市，只要流入速度快過樓宇建設速度，樓價就易升難跌。

林行止

《信報》創辦人

樓價下行政府勿太有作為

樓價已近頂甚至見頂應是接近現實的推斷。樓價下行情況若無法受控，負資產現象重現，負財富效應湧現，市面陷入衰退，其負面打擊多大，「你懂的！」希望當局在土地及公屋供應上，不可太有作為。

廖偉強

利嘉閣地產總裁

持貨不賣樓價難大跌

沒有炒家推波助瀾，投資者按兵不動，就不會賣貨。用家方面，因為銀行借貸成數較低，賣了擔心買不回來，所以都不會減價賣貨，故樓價不會大跌。料樓價第四季度或輕微下調2-3%。

潘永祥

城大建築科技學部高級講師

轉買為租下料樓價下調

預計今年年底前樓市會下調5-10%，因為租金有下調的跡象，變成租客轉買為租。另外，中國經濟放緩，美國加息等加速資金流走，都對樓市有負面的作用。◇