認識澳洲房地產泡沫

房主和有意購房者都關注房價的飆升與投資者的增加，開始擔憂房產市場泡沫化的風險。（簡玬／大紀元）

房主和有意購房者都十分關注房價的走勢，人們開始擔心地產市場泡沫化的可能性。

【大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報道】澳洲房地產市場存在泡沫嗎？Domain房地產集團對此作出以下論述。

甚麼是房地產泡沫？

房地產市場泡沫是指房價的上漲幅度超乎市民收入的增幅，接下來房價會出現下跌，回到開始上漲時或更低的水平。房價開始下跌之時，被稱為泡沫破滅。

例如，原本30萬澳元價格的房產，迅速地上升至60萬澳元，之後泡沫爆破使其價格返回到30萬澳元或以下。威爾遜集團（Andrew Wilson）稱這現象為威爾遜曲線（Wilson Curve）。整個過程需要一段時間，價格下降期間被稱為校正階段。

泡沫的形成通常由非常規因素推動價格上升，隨後因條件改變造成房價的下降。

過去出現過房地產泡沫嗎？

房地產市場泡沫的形成存在多種方式，沒有兩個泡沫是相同的。大多數澳洲人熟悉的2000年初礦業城鎮的房地產泡沫，重創了投資者。

這些城鎮的房地產投資大幅上升，主要基於發展商期望的高回報和不斷上升的高昂租金。投資者的湧入及突發的需求，導致價格暴漲。當礦場關閉，房產市場變得慘淡，投資者集體退出市場，賣掉房產，導致泡沫破裂。

2006年，Port Hedland房產中位價為46.5萬澳元，在2012年時曾達到120萬澳元。但房價至今仍在不斷下跌，中位價為78萬澳元。Gladstone、Karratha、Moranbah和 Blackwater也出現類似的情況，價格比最高峰時下降了30-50％。

單一經濟動力型的地區，比較容易受到泡沫的衝擊。然而，大城市也不能免受泡沫的影響。

房地產泡沫爆破後果嚴重

房產泡沫所引申的問題是雙重的。在房價上漲周期之時，很多家庭負擔不起租金，而業主則可能選擇賣掉房產大賺一筆，促使企業及家庭搬離當地，一些城鎮的經濟因而大受影響。

房地產市場的下跌周期，會削減個人的財富和影響他們的退休計劃，而造成經濟的不穩定，也會導致失業問題。在澳洲，住房建設與相關行業在整體經濟的比重較大，一旦出現問題所產生的影響不容低估。

當大量資金被房地產市場吞噬，銀行還會要求房貸持有人償還債務，破產、房子被強行收回的情況變得普遍，甚至會引發社會的動盪。

房地產泡沫危機存在嗎？

雖然價格上漲減慢與房價的下跌，在過去幾十年裡經常出現，迄今為止，悉尼和墨爾本的房產市場並未出現過真正的泡沫。

對於由多種經濟因素推動的城市，房產市場即將崩潰的現象不會很突出。不過，悉尼和墨爾本也出現了一些泡沫的跡象，包括創紀錄的購房水平及房價持續上升。

房地產泡沫指標：

‧信貸強勁增加（越來越多人承擔更多的債務）
‧貸款標準放鬆
‧低水平的利率
‧高水平的獲利預測（市場出現更多的投資及投機者）
‧房價飆升

確保房產市場不會過熱，是與澳洲儲備銀行在內的監管部門關注的事情。

嚴格的貸款要求，並密切關注債務水平至關重要。儘管如此，廣泛的改革可能會影響到其它省會城市，所以必須小心處理。

今年，由於澳洲審查監管局（APRA）的施壓，一些銀行已經採取行動，對投機型的購房者提出更嚴格的要求。

（1 澳元 約 5.71 港元）