當逆權管有人是業主時

所謂逆權管有（adverse possession）本欄讀者應有基本認識，那是根據〈時效條例〉第七條，當土地被佔用12年而原有業主不採取法律行動取回土地使用權之時，佔有者便可視為土地的管有者，原業主不能提出申索或取回土地。但當逆權管有者又同時是業主之時，情況似有分別，這是指大廈共同地方被大廈的一些業主以逆權佔有形式佔據之時。

先參考一件傳統的大廈公共地方被人逆權佔有的案件。

Wong King Lim V Incorporated Owners of Peony House [2013]4HKC295

我們可稱者為「牡丹大廈案」。上訴法院批准了申索人的逆權申請，申索人佔用了大廈後巷的一幅土地上一個建築物，後巷原是牡丹大廈的公用部份，申索人自1988年已佔用該處地方。故已經有20年以上時間。小巷本有兩處出入口，申索人在一邊安裝了鐵門，另一邊安裝閘門，事實上阻隔了街道，並經營商店。

上訴法官認為牡丹大廈的法團已經無權提出收回公用部份管有權的訴訟，因為已經過了〈時效條例〉下的相關限期。這一案件與較早前的「廣泰樓案」應加以區別。

Mountain View Mansion V Heart Cuisine & Ors [2012]5HKC361

本案的申請人為大廈的業主立案法團。答辯人包括在大廈傳送小巷（Service Lane）佔用地方的大廈業主之一的「心意中西美食」公司，及一些佔用了這後巷的人。申索人要求第一被告（食店）交回小巷的使用權。第二被告加入案件，生成自1988年起已經逆權佔有小巷，亦所以符合〈時效條例〉的規定，申索人已經失去管有權。土地審裁處拒絕第二被告人的逆權權利，指出傳送小巷為大廈的共用部份，於是第二被告上訴，而上訴法院判其敗訴：

（一） 申請人不是要求管有傳送小巷，而是要求行使（enforce the right）給予大廈所有使用小巷的使用權利。這是有關〈建築物管理條例〉（Cap344）中使用大廈公用地方的問題，而不是〈時效條例〉中的時效問題。

（二） 原審發現傳送小巷為公用地方，這一點沒有爭議。只要小巷為公用，大廈公契的權利與責任就適用到小巷中。無論是誰佔有了小巷，是大廈中一業主或入侵者，皆受大廈公契的條款（DMC）的約制。入侵者不會有更好的位置，因其權利還是受到公契的約束而不能使用小巷不理大廈其他人的權益。

（三） 土地審裁處有權就大廈的管理問題作出命令，其權限不單單限於土地權益。特別有權就收回大廈一部份地方或驅逐（ejection）某一業主離開大廈發出命令。

若然大廈其中一位業主可以進行司法程序佔有大廳一部份地方而不需其他共同業主的同意（Co-owners），這不會是〈業主與租客〉條例及〈時效條例〉的立法原意。本案與「牡丹大廈案」的主要不同，是申索逆權的人為大廈業主的一員。為何有此分別，法官的說法不算清楚，有待後來到終審庭的案例作出補充。◇