在美國置業須留意的隱性成本

大波士頓地區房屋的隱形成本是全美最高的。圖為波士頓市區的排屋。（Liz West/Flickr）

擁有美國物業常被視為「美國夢」的一部分，美國房地產市場也是華人投資的新熱點，但在美購房，如果不小心會落入隱形成本的陷阱。

據房地產數據網站Zillow的資料顯示，新業主對一些不可避免的隱性成本——包括房產稅、保險、庭院維護與房屋保養費等可能缺乏心理準備。在某些大城市買樓，不可小看這筆費用，因為每月要額外支出1,000美元左右來支付這項開支。

Zillow首席營銷官艾米‧波休廷斯基（Amy Bohutinsky）說，買家常常計算着物業售價或每月的按揭，並沒有考慮與房屋產權有關的其它費用，而這後一部分是一筆不可忽視的開銷。

高昂隱性成本從何而來?

按美國通例，地產經紀要收取樓價的6%作為佣金；按揭手續費、物業交易稅等稅費，各州標準不同，一般在1%以下。不過，這些一次性費用還不在Zillow說的隱性成本範圍內。促成隱性成本高漲的因素，一方面是攀升的勞動力成本——僱用承包商或專業人士來維修和保養物業，其次就是較高的房產稅（又稱物業稅）。

房產稅

業主每年需繳納房產稅，其收繳和使用歸屬於地方政府，在不同州或同州的不同城市，甚至同一城市的不同學區，房產稅的稅率都不一樣。各州房產稅均值一般是物業估價的0.5%至2%之間，全美均值為1.5%。

中國人到美國買樓，洛杉磯、三藩市、波士頓是首選。然而，這些地區的房產稅比較高昂。通常好學區、樓價高的地方房產稅也高，可以達到3%。但如果從孩子的教育來考量，學區物業的優勢仍然很明顯。

物業維修與保養費

維護費不但包括修緝，也包括庭院與草坪的養護、物業衛生等諸多事項。如果購買木質結構的物業，如排屋或獨立屋，開銷比公寓要高得多。Zillow首席營銷官波休廷斯基說，新買家會為擁有自家後院而興奮，但卻沒把保養費打入預算。有的買家可能想，此類收費能省則省，但那樣並不明智，不重刷牆壁、不好好保養，都會影響物業的市值。

就全美而言，目前業主每年要支付的隱性成本平均為9,477美元。在做賣樓預算時，必須計入這筆費用，對於在某些城市安家置業的人來說，這一點更顯緊要，因為隱性成本會高很多——每月1,000美元以上。以下羅列的就是房產隱形成本最高的10個美國地區。     

隱形成本最高10個地區

1. 波士頓

據Zillow網站調查，大波士頓（Boston-Cambridge-Newton）地區業主承擔的隱性購房成本是全美最高的：年均13,930美元，平均每月1,160美元，其中最大一部分是房產稅、保險和公用事業費，年均9,413美元，剩餘的4,517美元是物業維護費用。

這使已很昂貴的波士頓房產更加高不可攀。該地物業平均價為364,900美元，超過全美平均價的2倍。

2. 三藩市

「金門之城」的房主想持有房產，可能需要多準備些銀兩：該市物業年均隱性成本為13,287美元，折合月均1,107美元。而大三藩市（Francisco-Oakland-Fremont）地區的物業平均價格是全美最高的，達738,200美元（是全美物業平均價格的4倍以上）。

據房地產經紀網Redfin的資料，高昂的置業成本正在把一些人趕出灣區。

3. 芝加哥

芝加哥－內珀維爾－喬利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地區業主每年要掏12,236美元來支付隱性成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房產稅和保險等，另外的3,140美元是維護費用。

不過，芝加哥樓價比其他美國大城市更實惠——平均價格186,800美元，比全美物業的平均價格僅高出5個百分點。

4. 費城

在大費城（Philadelphia-Camden- Wilmington）地區買樓年均隱性成本是11,953美元，合每月996美元；其中8,161美元是房產稅和保險，維護費還要加上3,792美 元。

費城樓價總體來看比其它大城市更實惠：均價是200,500美元，比全美平均水平高12%。

5. 西雅圖

在西雅圖－塔科馬－貝爾維尤（Seattle-Tacoma-Bellevue）地區的業主，年均要承擔11,549美元的隱性成本（每個月平均962美元）。其中房產稅和保險等佔7,211美元，餘下部分是年均維護費。西雅圖的物業均價為34,8700美元，比全美平均水平（17,8400美元）高出近 1倍。

6. 洛杉磯

洛杉磯鷹石市的新建獨棟住宅。（Jeremy Levine/Flickr）

洛杉磯－長灘－聖塔安娜（Los Angeles-Long Beach-Santa Ana）地區的業主，每年要負擔11,333美元（月均944美元）的隱性成本；其中7,025美元是房產稅和保險等，其餘是維護費。而樓價也格外高，平均樓價為534,300美元，幾乎是全美物業平均價格的3倍。

7. 波特蘭

在波特蘭市置業的業主，必須承擔年均10,672美元的隱性成本（合每月889美元）。其中7,206元是交房產稅、保險和公用事業費，此外的部分是維修成本。
雖然波特蘭－溫哥華－希爾斯伯勒（Portland-Vancouver-Hillsboro）地區的樓價平均為282,900美元，比全美均價高58%。

8. 聖地牙哥

聖地牙哥－卡爾斯巴德－聖馬科斯（San Diego-Carlsbad-San Marcos）大都市區的房主年均要支付10,647美元的隱性成本（合每月887美元）。該市物業均價則是全美水平的2倍以上，高達475,600美元。

高昂的費用已使這裏的樓市漸趨冷清，很多投資者在置業後都將物業租出去，正在興建地產項目也不多。

9. 奧蘭多

奧蘭多作為迪士尼世界（Walt Disney World）和環球影城所在地，要在這裏持有物業可不是件輕鬆事。

奧蘭多－基西米－桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford）地區的房產隱性成本為10,100美元，月均842美元。這筆花銷中最多的仍是房產稅等繞不開的費用，而每年3,355美元的維修成本也不低。好在物業均價的170,500美元略低於全美平均水平，按揭買樓還算實惠。

10. 明尼阿波利斯

明尼阿波利斯與聖保羅市（St. Paul）被稱為「雙子城」 ，經常登上「全美最宜居住城市」榜，不過，在這個地區買樓並不實惠：年均隱性成本為9,782美元，略高於全美平均水平；其中房產稅、保險和公用事業費佔6,446美元，剩下的3,336美元是維護費用。當地平均樓價是210,300美元，比全美均價高18%。◇