【樓市動向】樓價過高遠超負擔置業現實變作夢想

CCL連續三周微跌 新界東樓價三連破

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續三周下跌，最新報140.33，按周跌0.69%。各區指數互有升跌，港島、九龍分別微跌0.52%及0.37%，新界西回升0.52%，新界東更連續三周創歷史新高，按周再升0.48%。其它領先指數全線調整，大型單位指數大幅回落2.25%，創130周最大跌幅，中小型單位指數及大型屋苑指數則分別按周微跌0.42%及0.38%。

兩房呎價高於三房

CCL對上一次三連跌已是13年12月中，但連跌並不代表二手樓價升勢逆轉，皆因三周累積跌幅少於1%，完全屬於正常波幅之內，加上近期股票市場利好因素亦未全面反映，市場估計指數即將反彈。新界區樓價續升，中小型單位價格亦拒絕回落，顯示政府收緊按揭未能對症下藥。新界東樓價更首次超越港島區成為97後樓價升幅新霸主。本欄長期跟進新界東指數的原因就是看見調控政策不夠全面令某些板塊升幅跑贏大市。市況方面，將軍澳再有大型新盤開售，發展商先推出401個三房單位，超額認購26倍，全數即日沽清。銷情利好，發展商即時再推2房單位，合共181伙，平均呎價則較3房單位大幅提升12%。這裏有兩點值得留意。樓價高企，買家被逼壓縮空間，令需求趨向小型單位，供求更加失衡，兩房單位索價大幅高於三房。發展商用擠牙膏式推兩房，營造搶購氣氛，有利加價加推。雖然政府實施多項辣招，但仍無阻投資者入市意欲，有指三成買家屬投資客。筆者在本欄多次指出政府要留意投資者比例，尋根究底，把熱錢分流，另謀對策以體現政府提出的供應不足用家優先的方向。

月儲三千難上樓

上月底，青年事務委員會主席的一段話引發熱烈討論，他呼籲年輕人應少看一些電影，少去旅行，每月儲蓄三千元以作上車首期。「月儲三千元買樓」論一出，立即被青年團體及傳媒揶揄脫離現實。傳媒指按照現時樓價計算，假設上車盤4百萬，樓價不再上升，首期4成，即160萬，就算平均每年回報率3%，亦需要儲近30年，恐怕儲到臨近退休亦未夠首期。莫非青委會主席指的是買居屋?但居屋供應杯水車薪，抽居屋機會非常渺茫，亦不能寄與厚望。青委會主席見傳媒口誅筆伐，馬上補充他言論只是希望指出儲蓄的重要性，儲蓄與消費是個人選擇云云。誠然，置業必需儲蓄，但作為掌管青年事務的領導者，引喻失意，未能掌握目標群眾心態及溝通方法，實在令人擔憂。亦怪不得政府政策與年輕人理念出現鴻溝。年輕人若有意儲蓄上樓，以九成按揭計，本欄數期前推算上車需70萬，保守回報3%計，如果按25% 收入作儲蓄起點，當收入增加，固定支出佔收入減少，提高儲蓄比例，理論上十年就可儲夠首期。收入增長為關鍵假設，應著眼如何提升自我價值，令收入超越通脹，方為上策。

置業變夢想有因由

與此同時，近期亦有不少文章提出新一代不要把置業變成人生唯一目標及夢想。

根據哲學家馬斯洛的需求層次理論（Maslow's Hierarchy of Needs），需要分成生理上的需要、安全需要、社交需要、尊重需要及自我實現需要五個層次，依次從較低層級到較高層級，若低層還未滿足，高層難以實現，當然情況不是絕對，實現跨層需要亦有個別例子。呼籲年輕人要把眼光放遠一點無可厚非，但基本生活穩定、擁有家庭的需要還是要先得到照顧，從而達至自我實現及發揮潛能。住屋是有一定需要性及基本性，特區政府長期無道管理樓市，把房屋變成極度奢侈品，結果就使新一代年輕人無法靠自己滿足基本住屋需要，從而把擁有房屋變作夢想。再者，物業投資回報大幅跑贏其它投資工具，即操控基本需要就是最佳回報，自然令更多人放棄把眼光放在更遠的自我提升及創造社會價值上，轉而投放房屋。在現行的樓策下，市民看不到樓價可回到合理負擔水平，試問又怎能怪新一代把置業及有樓收租變成人生夢想？青年人就是社會的未來，政府若真的有遠見，就拿出一份令新一代可安居的樓策，讓其發揮潛能，為社會創造價值。◇