樓市動向 高樓價影響競爭力 置業階梯角色更重

CCL連續兩周微跌新界東再創新高

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續兩周微跌，最新報141.3，按周微調0.05%。各區指數則互有升跌，港島、九龍及新界西分別微跌0.52%、0.26%及0.37%，但新界東連續兩周創歷史新高，按周再升0.48%，只差少於1%便超越港島區成為97後樓價升幅的新霸主。其它領先指數亦個別發展，大型單位指數再升0.48%，中小型單位指數及大型屋苑指數則分別按周微跌0.15%及0.25%。

各國放水樓價難跌

將軍澳有較大型新盤開售，發展商以市價推400個單位，市場反映熱烈，收逾萬票，令該區二手成交暫時凍結，但未見二手業主態度軟化而減價。市況方面，各國央行繼續放水挽救經濟。中國大陸實行地方債置換計劃，把地方債納入常備借貸便利及抵押補充貸款等抵押品，變相實施量化寬鬆。另一方面，又以中港互認向散戶推售基金，投資額度各為3千億元人民幣，以經濟利益淡化政改醜態，亦進一步刺激經濟，相信放水行動陸續有來，包括事在必行的深港通。大陸資金往外走，最快途徑就是先經香港。外圍方面，一如所料，聯儲局六月份加息機會將微乎其微，議息文件更進一步透露強美元引發的出口放緩效應較先前估計更大，對第三季加息亦有所保留。那邊廂，歐洲央行表示將加快買債步伐，有需要時將延長量寬措施。資金氾濫加股票市場趨升，已蓋過政府所有調控措施，除了政改未能預期通過的政治風險外，短中期看不出有任何令樓市調整的訊號。反之，市場充斥破頂價成交資訊，二手樓價有力創新高。

高樓價令成本高企

數周前特區公佈首季實質經濟增長只有0.4%，低於長期平均值。另外，有報告發表全國城市競爭力排名，香港首次失落第一。近年香港經濟增長低於通脹，與競爭力被削弱不無關係。財經事務及庫務局長陳家強指本港競爭力最大問題是土地供應不足，令成本過高。首次有官員坦白承認樓價高企影響競爭力。事實上，特區受中共無形之手左右令法治及營商環境優勢漸失，高成本帶來的問題便顯得更嚴峻。由於長期政策失誤，土地規劃嚴重滯後，令住宅及商業樓宇供求嚴重失衡，價格升幅全球首屈一指。在應對住宅供應缺口，政府提出長遠房屋策略，但是否能令樓價回落至可負擔水平，相信大部份市民持否定態度。政府亦未見有制定相應的長遠商業樓宇供應策略以應對經濟發展。缺地發展將持續困擾香港，拖慢經濟發展，未來數年亦未見會有明顯改善。作為特區官員，肯承認問題只是第一步，但絕不足夠，還需深入了解問題成因，量化高樓價對競爭力的影響，明確提出解決方法，建立適當架構，取得合理人力資源，落實及監測執行，承擔表現責任。作為領導者更加要拿出說服市民的政策。當今特區為官者有誰擁有如此能耐?恐怕是九牛一毛。

居屋量少難應付需求

數月前，停建多年的居屋重新起動，推出2,160單位，吸引破紀錄的13萬個申請。首批數十名中籤者上周揀樓，雖然距離上樓仍有一段時間，但買家個個喜形於色。原因非常簡單，居屋以去年八月市價七折定價，但以現時市價算即六折以下，比起動輒5百萬私樓，居屋地點及住宿空間更勝一籌，且十多廿萬首期就可享有較合理居所，猶如中六合彩，笑逐顏開理所當然。買家則各有不同目標，有人旨在脫離承受租金上升壓力，有人為下一代作準備，有人為改善現有公屋擠迫環境，有人稱終於可以結婚。這些買家的心聲，相信是還未置業的廣大市民的寫照。在樓價遠超負擔的情況下居屋作為置業階梯的重要角色亦可見一斑。畢竟幸運兒只屬少數，長策只承諾未來4年提供1.7萬居屋單位，即平均每年4千多，居屋供應杯水車薪，其餘十多萬落空的申請者，只能繼續等待下一次大抽獎。這裹亦可看見長策在細節上與鼓勵自置居所、搭建置業階梯的願景背馳。安居方能樂業，樂業是競爭力及生產力的源頭。樓價極度超越負擔，除了陳家強所指的金錢成本，還有無形的人力成本。問題一天不解，特區經濟發展只會給競爭對手越拋越遠。◇