樓市動向 CCL新高後回軟 雨傘為樓市降溫

活化政策製造新炒風 加息無期資產價更高

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連創歷史新高後回軟，最新報127.65，按周跌0.39%。分區指數方面，港島區按周升1.28%，創歷史新高，九龍區跌0.43%，新界東回落1.04%，新界西微跌0.03%。

大型屋苑仍受追捧

值得留意的是大型屋苑領先指數（CCL Mass）連續四周創新高，大型屋苑仍受追捧。市場需求龐大，加上供應斷層，雨傘運動未足以改變供求平衡點。一如所料，雨傘佔領運動並未對樓市構成重大影響，但可對近期大幅飆升的樓價起壓抑作用。新盤銷情依然暢旺，發展商加速散貸，但未有大幅提價。10月份首兩周售出一手單位更勝9月份同比。

佔中後二手成交明顯縮減，有個別二手業主急於高位鎖定利潤出貨，看似劈價求售，實情是把癲價回調而已，大多數業主則酌量擴闊議價空間，但市場仍不乏買家趕入市令個別屋苑成交呎價創新高。

政府實行劏項目

另外，筆者於本欄提及政府即將劏地增加地皮競爭，從而推高地價托市，話口未完，政府已付諸實行。年多前流標的大圍站，政府是最大股東的港鐵把商場及住宅項目分拆，結果標書數目大增兩倍，中型發展商及大陸發展商均積極入標。市場預料附近二手業主將加價3至5%。

筆者認為劏項目、劏地陸續有來。政府明刀明槍撐樓市，又一實例。

活化必先增加供應

近期本欄提及需注意工廈成交急增，可能已成為新炒賣板塊。剛巧就有投資者購入全幢葵涌工廈，又明確表示將申請進行活化，擬改裝作零售和寫字樓用途。

筆者預期工廈未來呎價勢必暴升，在活化政策掩護下成為劏寫字樓、劏舖及非法住宅用途，後者更因上車盤價格大升，部份市民逼於無奈接受不適切居所及鋌而走險。政府根本沒有對策亦無暇處理，情況將迅速惡化，最終演變成另一市區劏房問題。

活化就是增加交投，在投資角度考慮每一投資項目皆有非流動風險溢價，若未能增加供應以抵銷增加流通，活化只會令價格再升。活化居屋買賣的結果已事實擺在眼前，政府無從抵賴。

加息遙遙無期

近月市場炒作美國加息令美元強勢持續，美匯指數創4年新高。當市場預期息口已見底明年將回升之際，具息率指標性的10年及30年期美債孳息率卻逆市下跌，前者由年初的3%跌至2.2%，後者則從4%跌至3%。

美國聯邦儲備局最新的議息會議紀錄顯示，美元升值將拖低通脹，又憂慮環球經濟轉弱亦可能拖累美國，基本上已明示美國沒有條件加息，意味加息遙遙無期。

事實上，世界銀行亦調低今明兩年經濟預測，歐洲指標利率出現負值，歐豬國債利率頻創新低，中國大陸經濟未見起色，日圓大幅貶值但未能令通漲重臨，世界四大經濟體系將維持超低息環境以保經濟增長。

超低息令資產價高企

越來越明顯，大型的經濟體系利率走勢趨向「日本化」，即長期處紀錄低位。香港受制聯繫匯率，息口只能跟隨美國，加上香港享有最高3A信貸評級，熱錢長期停泊，零息持續令香港資產價格高企，情況恐怕持續數年或更長。

香港與外國不同之處是前者高樓價並非因投機而產生的泡沫，而是政府製造供應斷層及外來投資湧入所致。香港覓地亦困難重重，增加供應談何容易。香港政府若以為小量增加供應及預期外圍息口上升可為樓市帶來調整，還在不當的時機以不當手法先行減辣刺激樓市，到底是錯判形勢，還是明撐樓市，抑或兩者皆是？讀者可自行判斷。◇