[國際地產] 美國樓市明年展望

文／林清泉

今年成屋銷售一開始顯得緩慢，但在房屋庫存增加、房價放緩上漲，以及之前被壓抑的需求湧現後，最近銷售情況轉強。今年成屋銷售數量預計為490萬戶，比去年的510萬戶略少，明年預計成屋銷售將增加至530萬戶。在房價方面，全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun 預測全美成屋房價中位價在明後兩年各續漲4%。

獨立屋庫存不足

Yun 表示，拜出租市場強勁之賜，多家庭住宅（multifamily）新屋開工從樓市大蕭條結束後已經恢復至正常水平，但是獨立屋開工一直不見起色；由於不少小型建商無法向銀行取得營建貸款，有些乾脆破產倒閉。一旦消費者被壓抑的購屋需求浮出水面，將使獨立屋的庫存出現短缺。

今年新屋銷售預測達44萬戶，明年62萬戶。新屋開工預計今年將達100萬戶，明年130萬戶，但這些數字仍然低於歷史正常水位的每年150萬戶。Yun認為，如果銀行能對建商打開放貸的窗戶，未來可望逐漸回復到正常的營建水平。

租屋族壓力大

從2010年至今，租屋的家戶（household）數量增加了400萬戶，但是屋主的家戶數量卻減少了100萬戶。

根據聯準會的消費者金融調查報告，2013年租屋族的家庭財富淨值是平均5,500元，而住者有其屋的家庭淨值約為20萬元；換言之，有房產者的家庭淨值約為租屋者36倍。

從2010年至今，在泡沬化時期買到高點的屋主，除了500餘萬戶仍泡在溺水的慘劇中，也就是房貸仍大於房屋淨值，其他許多屋主已逐漸掙回一部份房屋淨值。而在2010年後買屋的人來說，則是累積了可觀的房屋淨值。

但對於租屋族來說，雖然狀態比負資產的溺水屋主好，但是近幾年的房價上漲也與其成了絕緣體，更慘的是，目前公寓租金已連續23季上漲，目前全美房租比2009年底大蕭條觸底時高了15.2%。房地產資訊公司Reis預測未來一年至一年半，房租仍然是看漲的局面。

小房子需求增加

雖然首次購屋人今年是近30年來最低，但是占首次購屋人6成的Y世代仍是房地產業者最愛觀察的對象，因為他們是美國人口中目前最大的族群，也是未來5年內2/3形成新家戶的對象。

Realtor.com的首席經濟學家Jonathan Smoke說，在今年6月至9月中，年齡在21至34歲的成人中逾半曾瀏覽過房地產網站或行動應用軟體，他預測未來數十年Y世代將是房地產界的主力客層。

隨著Y世代陸續購屋，嬰兒潮世代在空巢期縮減房屋尺寸，未來較小而便宜的房子預期需求增加。

旺市觀察名單

由PWC及都市土地學院(ULI) 最近公佈的「2015年房地產趨勢報告」中，根據全美各大城市的可居住性、就業狀況、娛樂、文化等指標，列出75大城市的明年樓市發展排行榜。

其中德州在前5名包辦了4名，包括休斯頓（1）、奧斯汀（2）、丹佛（4）、Dallas-Fort Worth（5），主要勝在產業發展、企業成本低、就業市場佳、零售及辦公室商業房產看俏等。

北加州諸多城市也進入前20名之列，包括舊金山（2）、聖荷西（15）、奧克蘭及東灣(19)。前20名除了傳統的核心大城如洛杉磯（6）、紐約曼哈頓（14）、波士頓（9）、芝加哥（18）之外，一些城市也受到額外矚目，如Charlott（7）、Raleigh/Durham（10）、 Nashville（13）、 Portland（16）等。◇

「明年房價漲勢預測」

資料來源：全美房產經紀商協會根據RCI 7月至9月調查

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