樓市動向 CCL創歷史新高 用家賣樓轉租需三思

雙辣招不敵市場機制

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周，最新報124點，較上周升0.37%，突破72周先前高位，創歷史新高。分區指數個別發展，港島區大升2.25%，與先前高位只差0.1%；新界西升0.43%；九龍區回順1.26%；新界東則急跌1.96%。CCL中小型單位指數、大型單位指數再創歷史新高，顯示購買力集中上車盤及換樓盤。過去歷史高點123.66在雙辣招影響下曾經回落5%，由於長期無道管理樓市，供應缺口過於龐大，雙辣招只能短暫扭曲市場原作，導致交投跌落谷底，但最終仍不敵市場力量，加上政府選擇不當時間減辣，需求瞬間爆發，令樓價急升，突破歷史高位。上月份二手成交量創17月來高位，一手單月成交更創5年新高，高樓價還有成交量配合。數據再次證明，增加供應才是令樓價回復合理可負擔水平的正道。

升市蔓延其它板塊

因辣招趕絕投資者，這次搶購潮完全由用家針對大型屋苑及中小型盤入市帶動。經過一輪搶購之後，大型屋苑嚴重缺盤，放盤量創新低，搶購潮已蔓延至二三四線屋苑，破頂持續。超級豪宅又再成為市場焦點，某地產商標售山頂洋房平均呎價近13萬，其中一間售價更達8億多元，實用呎價高達17.6萬，成為全球紀錄及國際話題。超級豪宅屬超級富豪權貴身份象徵，不受市況影響，天價不足為奇。筆者維持上車盤、中價盤、超級豪宅跑贏大市，而假豪宅跑輸的看法。按現時市況，熱錢流入，股票市場急升，短期氣氛向上，業界已改變先前全年樓價預測，由原先跌10%至15%，變成上升5%，樓價短期繼續破頂機會甚高，但不具大升條件。

小心解讀市場合理期望

我們先看看政府如何管理市民對樓價的合理期望。特區政府看來好像積極增加供應又看到梁振英言之鑿鑿稱解決住屋問題乃「重中之重」，又成立長策會，訂下10年47萬供應目標，推港人港地，又使出雙辣招壓樓價。不少市民及業界以為狼英政府會解決供應嚴重不足問題。樓價又已極度超越市民負擔水平，痛苦指數瀕臨爆煲，加上一班專家分析樓價要跌兩、三成，地產代理又指市況較沙士（SARS）更慘，加息之言甚囂塵上，財爺、金管局總裁等多番警告特區受流動性收縮、利率上升和資產價格下跌多重打擊，政府已釋出樓價將要下跌的合理期望。筆者身邊就有不少已婚的朋友眼見物業利潤深豐，加上政府不斷重申解決住屋問題，在政府推出雙辣招後出售自置單位轉租，他們並不是炒家而是真正的用家。

博取市場時機者三思

賣樓套現轉租目的當然是希望將來以較低價入市，從而改善住屋環境。雙辣招實施後數個月，樓價逐步下調，沾沾自喜，以為判斷正確。殊不知樓價跌之不下，更因政府不當時機減辣令樓市迅速升溫，樓價再創歷史新高。面對大幅加租壓力，資金消耗，不知何時才有機會入市，日坐愁城，兩夫妻不時為當初決定爭吵。筆者奉勸一句，若是用家，寧願貴買貴賣，不宜沽空，試圖利用市場時機（Market Timing）賺取好處，風險極高。其一，樓宇絕對不像股票可即買即賣。其二，樓宇買賣邊際費用高昂。其三，同等的買賣方可能只有數個，市場機制未必可順利運作。更重要的還是要看清政府底牌。正如本欄上期所述，政府只會維持樓價穩定而絕不希望樓價下跌繼而被視作影響經濟的藉口。政府越是強調經濟四面受敵，只要經濟下滑，出手撐樓市的機會越高，因為只有土地及公屋供應全權由政府操控。近日財爺又再重唱舊調，指經濟生產總值負增長，特區經濟面臨四大威脅，呼籲入市者量力而為云云。政府除了出口術為現行樓市降降溫外，筆者認為再出招壓樓市機會反而不大。認為樓市將破而博取市場時機者應衡量自身財力及情緒智商，三思而行。◇