樓市動向 CCL難破徘徊局面 審計還未搔著癢處

文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 繼續於高位徘徊，最新報118.12，較上周輕微下跌0.2%。除香港區外其餘三區皆升，香港區跌2.4%，新界西闖11周高位兼重返100點以上，新界東仍是最強勢區份，雖然升幅放緩，但跟歷史高位只差2%。過去數周成交回升，令樓價波幅放緩。辣招實施一年多，指數上上落落，但走勢越來越明顯趨近118點水平，這應屬市場共識。除非外圍有利淡因素，否則二手樓價難以改變高位徘徊之局。

交投回升曇花一現

上月二手交投回升，登記量貼近四千宗，創下近9個月新高，但早前的「減價盤」經過一輪消化後，盤源漸缺，業主態度趨向強硬，買賣雙方再度陷入拉鋸局面，加上受天雨影響，高成交量難以維持。歸根究底就是政府製造極度失衡的供應，又無法說服市民供應會否到位，何時達標，剛性需求令樓價高踞不下。有報道指銀行對二手樓估價在連跌9個月後明顯回升，相信消息令業主更心雄，雖未必會刺激樓價大升，但亦令樓價難以回落，成交受影響。另外，政府對雙辣稅作出兩項放寬修訂，將換樓半年限制由簽臨約起計算延遲至簽署正式樓契後計算，又放寬住宅連車位成交免繳雙倍印花稅。此舉顯示政府當初缺乏仔細分析，修改毫無實質作用卻為市場帶來錯誤信息，另文再深入探討。

審計署未夠「火候」

上期談到審計署發表新一輪報告，估計房署未來十年建屋量少於長策目標，土地缺口達38公頃，公屋輪候時間將延長至5年以上，又揭政府浪費土地資源，內部協調不足等等，問題耳熟能詳，了無新意。未有善用資源政府卻到處見縫插針，與民為敵，簡直可怒也。

當大眾以為審計署建議有助改善長策之時，筆者則認為該署根本「火候」不足，還未觸及長策痛處，實在是小罵大幫忙，令市民錯誤聚焦。審計署若有能力，應針對更廣泛問題而不單是集中數字。長策最重要的並不是47萬建屋目標，而是願景有否可量指標，如何衡量進度及表現及有否明確設定時間性，數據是否有力及完整，定時檢討建屋目標的架構是否適合，達致目標的附帶條件如勞動人力等如何監控。針對政府屢犯不改的情況，審計署應加密抽查，設定時限勒令政府回應及修正問題。

對大眾關注問題如房策等，審計署應成立專案小組，專門研究及設定審計方案，既然是「重中之重」，為何不見政府提出特定審計安排？98年長策徹底失敗，教訓記憶猶新，審計是否應究其原因，把問題整合向政府提出審計要求，並因應長策啟動而馬上展開，以免政府重複犯錯？還有一辣招，就是審計署可要求政府事先自行披露不足並於審計前公開發表，這樣政府就無法逃避加強自身執行及監控。政府若披露不足而被審計署揭發，應從隱瞞方向調查及向官員問責。

最後防線切忌失守

筆者最擔心的還是審計署「赤化」。該署屢屢令政府尷尬，不排除狼英將來委任親信，屆時審計淪為政府工具，失卻其獨立性及功能。防範未然，審計署應加強透明度，任命應有特別條款，防止政府肆意更改，又應加大公眾參與及監察，改變單一匯報架構等。

任何重大決策必先訂立明確策略及執行計劃，繼而實行風險管理，審計署已經是最後的防線。特區政府荒唐之處是其既無遠見又缺周詳策略，執行力嚴重不足，屢錯不改，風險管理意識薄弱，單是基本審計已令政府醜態畢露。若不把管治文化全面革新，把無能庸官及為中共而非為港人服務的狼英撤掉，特區將極速被邊緣化，而區內市民將長期活於水深火熱之中。◇