樓市動向 CCL創一年低位 樓價調整又如何?

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌兩周，最新報117.71，較上周跌1.05％，創52周低位，跌穿118至122上落區間，跌幅亦創5周新高。4個月來首見4區樓價同時下跌，九龍區急挫3%，創一年新低，新界東指數創半年新低，新界西指數亦創50周新低，心理上樓價已形成下跌趨勢。一手銷情理想，恒基落禾沙迎海．星灣三度加推，收票近3千張，囍匯亦錄得超額認購，相信發展商賣樓手法及定價暫時令一手樓價可支持。第一季新盤陸續開售，二手樓價則繼續受壓。

坊間以雪上加霜來形容二手樓市，筆者則認為只是持續數年的酷暑稍稍下一場雨降降溫而已。看圖表走勢，CCL已跌破支持位，加上傳媒大事報某某樓盤大幅劈價、某某豪宅減價千萬，可能對部份業主造成心理壓力，止賺離場從而震出過別低價成交，未來下調3至5%可能相當急速。但辣招已趕絕沒有實力的投資者，現時大部份業主財力豐厚，低息環境持續，加上將來基建逐步完善，整體二手未有全面大幅劈價，樓價仍處高位。

施政報告中產「N無」

梁振英發表任內第二份施政報告，集中扶貧，大手派糖，利用公帑力圖挽救紀錄新低的民望，由於貧窮人口百多萬，此舉或許可以贏得部份掌聲，但對主流中產而言，失望就是最貼切的形容詞。有中產朋友就向筆者表達不滿，他們盡了社會責任卻未能享受福利，甚至連基本安居的權利亦被高樓價政策剝奪，他們不但是真正「N無」，且有一身樓債，令人氣憤的還是政府巧言令色，迴避樓市問題，何時擁有適切可負擔居所遙遙無期，狼英還說越住越好，有其它方法補償中產云云。若果有方法就乾脆拿出來好了，根本不用支吾其詞。財爺會否在預算案再次對中產開恩仍屬未知之數。

樓市調整仍極難負擔

樓價指數創一年新低並不代表便宜，整體樓價跟歷史高位仍只差少於5%，屬極難負擔水平。一項調查報告顯示，特區連續4年成為全球最難置業城市，樓價中位數達家庭年收入中位數近15倍，且住屋面積最少，相信還未計算被發展商蠶食的非實用面積。翻看歷年樓價，10%屬小波幅。即使回落20%又如何？特區仍可蟬聯世界最難置業城市。對中產而言，除了減低負債心裏好過點外，置業難、換樓難、壓縮住屋生活空間仍會是中產的寫照。若不買樓又怕加薪金追不上租金通漲，租亦憂買亦憂的情況不會大改變。

局長直言供應難題未解

市場明白供應不能一步到位，要令廣大市民看到曙光，政府的角色就是證明有足夠土地以作建屋，不但可以應付未來需求，而且可以應付一定的風險壓力測試，就可支配市民的合理期望。很不幸，施政報告內所謂增加供應落不著實處。發展局局長陳茂波直言尋找足夠土地供應達至47萬建屋目標是政府難題，改變用途至土地出售再建成房屋需時8至10年，大型開發計劃更需時20年或以上，商業及酒店亦需求龐大，供不應求於可見將來持續。即使達到供求平衡，平衡點的樓價是否可以合理負擔未可知。

以盲搶地平衡收支

按照基本法，特區政府需維持收支平衡，以往在福利開始大舉增加時仍可取得收支平衡有賴特區政府豐厚的賣地收入。狼英一方面盲搶地，一方面又增加建屋密度，即增加補地價收入及增加地皮價值，一方面又密密出售地皮，一方面又接納長督會建議。筆者多次闡明長督會建議是出於維持高樓價高地價穩定，並非真正解決樓價極難負擔問題。把這數件事歸納在一起，就完全合理地解釋了狼英如何維持收支平衡。為了民望及一剎那掌聲，狼英已把計時炸彈留給下屆政府。

縱觀上述，筆者仍然維持本年樓市調整將在百分之十以內，上樓、換樓、改善住屋環境三難之局不變。這樣的調整除了令狼英洋洋得意之外，沒有多大實質意義。◇