樓市動向 CCL止跌回升 2014樓市展望

撰文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌三周後止跌回升，最新報118.95，較上周回升0.29%。總結13全年整體樓市仍錄得3%升幅，港島區全年樓價持平，其餘區份則升約5%，整體樓價仍處歷史高位附近，屬極難負擔水平。受辣招影響，全年二手成交宗數創歷史新低，買家期望10%以上的議價空間，賣家持貨成本偏低沒有壓力大幅減價，換樓客又受制雙倍印花稅，怕半年內未能以合理價格賣出現有單位，按兵不動，形成買賣拉鋸之局。聖誕加新年假期屬樓市淡季，只有屯門新盤瓏門2期錄得數百宗成交。14年二手將繼續淡靜，而一手則熱鬧非常。

14年樓市將如何發展，筆者認為有幾大方向值得留意。

樓市板塊個別發展

筆者於本欄已詳細分析整體樓價調整將少於10%，但並非全部板塊表現相同。4百萬以下的上車盤需求強勁，稅制相對頃斜，加上入場費較低，發展商亦甚少大量開發這類新盤，供應量少，預期此板塊下調空間少於5%。CCL新界區指數較其它區份硬淨亦引證此論點。4百萬至1千萬板塊屬主板，即與大市同步，整體調整10%左右。1千至3千萬所謂豪宅實非豪宅的高價盤板塊價格下調壓力最大。發展商未來短兵相接較集中於此板塊，加上新盤代理佣金大幅高出，二手盤受供應及中介服務缺口兩面夾擊，預計下調15至20%。三千萬以上的真正豪宅屬炫耀性消費，只要有獨特賣點，即長期受大陸大款及中港商人追捧。近期特大額一手豪宅熱銷，買家志在資金轉移避險，投資回報屬次要考慮。雙辣招下大陸客稍稍收斂，但仍佔成交額近10%。發展商近年對同一樓盤大搞差異化，目的就是對準該群客戶，未來趨勢繼續。若樓價跌幅抵消部份雙辣稅影響，吸引力增。真正豪宅板塊下跌有限，最多亦只下調5%至10%左右。

見「黑天鵝」急撤招

萬一外圍發生「黑天鵝」事件令樓價急跌，政府必定減辣甚至放寬投資政策。現時民望處紀錄新低，狼英繼續撕裂社會，加上政改雙普選爭議，特區沒有爆發大規模反政府示威皆因經濟支撐社會。若經濟下行，以現行特區產業單一化，政府根本無從選擇，只能維持樓價，到時狼英既可大搞中港融合討好中共，又可挺經濟，一舉兩得。反之，則03年七一數十萬人上街隨時歷史重演。若經濟穩步增長，樓價就算大幅下跌亦只會像08金融海嘯時曇花一現。

長策實施無助市民

長策諮詢期去年12月初已完結。當政府還在分析市民回應時，張炳良局長就先「關後門」。張表示雖然有意見要多建公營房屋，但他認為公私營64比適當，就算有多少聲音要求政府處理公營房屋不足問題，意味64比不作修改。相信不管市民有何等高見，論證何等有力，政府礙於面子，加上近年無形黑手五毛黨肆虐輿論，大舉覆製論點支持政府依中共意願施政，長策諮詢文件大部份建議都會原封不動，即47萬十年建屋目標、公私64比、見縫插針…這些都無助解決特區住屋難題。再次證明長策的根本目的是維持高樓價穩定讓房屋問題一拖再拖。

利率維持超低水平

聯儲局正式啟動退市，但規模小，未對市場構成影響。值得注意的反而是超低利率政策將維持至15年，以免摧毀經濟復甦苗頭。因應聯繫匯率，14年特區加息機會極低，意味借貸寬鬆，二手業主及長線投資者持貨能力強，不會大幅劈價，與買家落差極大，買賣拉鋸，加上代理佣金跟新盤有明顯差距，令二手成交進一步破底。

是否如筆者所言，讀者不妨拭目以待。◇