地產專訪 新界地產代理商聯會──邱慶新

樓市睇法

● 額外印花稅衝擊香港的自由經濟，如果不取消，相關的 行業將全部受到牽連。

● 市場好靜遲早會反彈，反彈的原因是市場根本缺貨。

● 政府壓市的時間拖得越長，留下的手尾可能更多。

●如政府仍覺有泡沫型風險憂慮，可考慮減低按揭成數。

政府在年初再推出雙倍印花稅（DSD）政策遏市，致樓市交投進一步一片淡靜。作為業界的新界地產代理商聯會主席邱慶新表示，辣招效應不會長久，市場只是暫時停頓，因停頓時間越長，積累資金越多，一旦辣招期過，市場肯定有一個大爆發。不過，他批評政府多年來屢屢出招遏市，但樓市不跌反升，足見在樓市供不應求之下，政府出招難見其效，反而干預自由市場經濟。他強調，政府只適宜在風險評估上作出保障，施政干預市場肯定是不智行為，若樓市停頓而引致的輻射效應，將令本港百業頹廢。

今年2月，政府推出被業界視為最重磅炸彈的雙重印花稅（DSD），幾乎令市場運作停頓。成交跌了80%至90%，至今未能復甦。

 香港地產建設商會早前去信政府，批政府向任何物業成交均徵收DSD，是扭曲樓市運作，破壞本港自由經濟形象。地建會更提出四點建議，冀能減輕對業界的損害。包括要求每6個月定期檢討各項措施，包括DSD及買家印花稅（BSD）的成效，並清楚定下撤回的準則等。另外，本港最大的代理行中原地產、美聯及八大代理商會湊集過千代理，昨日早上趁立法會就有關《2013年印花稅（修訂）條例草案》進行第三次會議時，到場請願，要求撤銷辣招。

 中原地產創辦人施永青首次上街，為業界表達意見。他表示，香港以往的地產交易，首次置業的人士只有10%至20%，但現在除了首次置業人士外，所有的交投全部受到阻攔，不只是行業受到影響，市場亦處於不健康狀態。他認為政府應有新盤供應，而不是要幾十萬的小業主負起施政失效之責任。

邱慶新表示，額外印花稅簡直是董建華時代八萬五的翻版，如果不取消，不單只香港經濟被破壞，相關的行業將全部受到牽連。長期持續下去，資金無出路，會流向南韓或美國。

 辣招破壞力等同八萬五

新界地產代理商聯會主席邱慶新，亦有前來參與請願。他表示，額外印花稅簡直是董建華時代八萬五的翻版，衝擊香港的自由經濟，如果不取消，不單只香港經濟被破壞，相關的行業將全部受到牽連。長期持續下去，資金無出路，會流向南韓或美國。

 邱慶新早前接受本報採訪時亦承認，現在市場好靜，但無需驚慌，遲早會反彈，反彈的原因是市場根本缺貨。他指，如樓市確實爛（不振），最痛苦的是香港政府，因為，庫房會無收入。

 辣招難遏市 料樓市爆炸性升

 對於政府出招干預市場，邱慶新感到憤憤不平，他指，香港的樓市雖有幾次大的波動，但根本不是政府施政所致。

 他舉例，現在元朗的喜利大廈，在2010年10月政府第一次出辣招之前的10月14日放盤價格為102萬元，現在喜利盤源少，同樣的盤放售飊升至230萬，最終可能以210萬成交。102萬的樓到這一秒鐘，升了110%，超過了一倍多。

 他說，好容易看得出，政府第一次出辣招，想要樓價升勢停頓，但樓市無跌反升，之後再出招，致市場交投停頓，並不代表樓市會爛。

 不過，他認為，市場不是與政府對著幹，只不過辣招的效用，只能叫市場暫時停頓，辣招期一過，蓄勢待發的市場肯定會爆炸性的飊升：「現在200萬的樓，一個月後，分分鐘升到250萬，市場還會搶買。」

香港是外圍性經濟，樓市升跌不是政府所能控制，現在政府在辣招政策上騎虎難下，能夠維持到何時，邱慶新表示還不知道。不過，他認為，政府為收15%的稅收將市場停頓是不智，成交淡靜，政府也無稅收。中國人的傳統思想就是喜歡買樓，加上市場根本供不應求，未來樓市可能來一個反彈。他預計，政府壓市的時間拖得越長，留下的手尾可能更多。

 元朗樓市未跌 租金升30%

 雖然交投淡靜，不過，邱慶新說，元朗的樓市未跌，因為，業主找不到可以便宜出售物業的理由，買家又在觀望中。他認為市場可能會有變，因為現在很多國家都在印銀紙，港幣與美元掛鉤，美國印就等於香港印，銀紙貶值，物價一樣會升。 現在，有準買家進入租屋市場，租金隨即上升。而租屋也是一個市場需求，而且越來越大。

 他說，2010年10月，在政府還未推出第一次辣招時，喜利大廈的租金為4,400至5,000元，到現在，盤源很少，有的開價8,000元，正常價錢也要6,900元。與今年2月份新辣招未出爐相比，開價才6,000元，升30%有多。

 政府干預市場不智 應重估風險

 受惠居屋免補地價效應，各區出現白表免補地價客熱搶上車盤，令很多居屋以破定價出售。政府壓私樓推居屋，居屋價格卻急升。邱慶新強調，香港的核心價值就是經濟自由，政府干預市場令市場失去平衡。如果大家都持有物業，令樓價貶值，對香港絕無好處，物業市場停頓，只能是百業頹廢。他認為，政府應該控制風險，不應該干預，才能穩定市場。

 對於上車客，他表示，政府應該在興建公屋和居屋上補給，而不是在私人樓市場上干預。如政府仍覺有泡沫型風險憂慮，可考慮減低按揭成數。降低風險以幫助上車客，但不應該控制市場，讓有七成錢的市民自由買樓，市場有成交，政府方可收稅，稅收增又可以興建公屋。

 對於政府推辣招是為了幫助上車客買私樓的言論，邱慶新說，自古樓市都不是在政府施政下出現大跌，反而是在外圍影響下拖累，如果市場再有三長兩短，或再有一個沙士（SARS），上車客又要被捆綁，政府又會變成箭靶被人罵。所以，他說，政府只應該控制風險：「唯一你可以講，控制風險讓市場自由！」

 他認為，地產業作為香港六大經濟支柱的首位，政府不適宜控制得過緊，否則，地產業的輻射效應將令市場百業頹廢，政府施政將因小失大，大失民心。◇