香港地產：香港村屋漫談（六）

撰文｜Alan Cheung

上回說到，香港土地資源如何融入自由經濟之中，成為香港土地經濟的核心。今回談談，《建築物條例》對房地產有甚麼影響。而談到上水的村屋，不得不提廖氏的圍村。家有一老如有一寶。與老人家同住，居家顏色選擇上有關甚麼需要注意的地方？

上水，新界北區的市鎮，粉嶺與上水新市鎮交叉部份，因上水北面有一條「雙魚河」，這地方古稱「雙魚市」。

2011年11月20日，上水石湖墟遊樂場舉行嘉年華活動。圖為河上鄉洪聖寶誕搶花炮儀式及舞獅表演。（圖片│香港政府新聞處）

「上水」以前是農田，現在發展成為住宅區，不少政府屋邨和私人屋苑混雜其中，最近一個粉嶺與上水交叉地域的新樓盤推出，以豪華裝潢住宅來吸引買家。不過這區的村屋普遍傳統樸素，標新立異的村屋比較少。另外，私人地產發展商和政府都在收地，準備興建屋宇，亦有環保人士進行保育行動，反對收地。

上水一帶為丘陵，高山不多。市中心的高樓大廈與村屋各佔一隅。（圖片│網絡圖片）

自從元末年代由福建遷來廣東南部的廖族，後人散居於上水一帶，例如：雙魚、福田、橫眉山、嶺下、小坑等村落。廖氏三房後人聚居建築於梧桐河之上「圍內村」（即現在的上水鄉老圍），廖氏族人稱該村為「上水鄉」，漸漸稱為「上水」。

位於上水天平山的一段梧桐河。（圖片│渠務署）

上水交通方便，有東鐵來往九龍區和轉站過香港島，有不同的專線小巴及巴士，來往各村屋地帶，很多人流，學校與公共服務設施不缺。著名的石湖墟是村民集中進行自產農作物交易的地方。

「上水」龍脈，由皇后山落脈，經粉嶺右邊獅子山的山腰落脈，入上水村，鳳翼展、龍身貴的「鳳形」佈局，案山牛潭尾，峰巒靈巧，梧桐河左水右走，呈露丁財兩旺之地。廖氏族人開科發甲，世代書香，富貴功名，有跡可尋。

上水圍是廖氏家族的核心，建於1646年，仍保留原有的護河，1985年獲列為法定古蹟。上水圍每隔60年慶祝太平清醮，最近一次在06年。（圖片︱Chong Fat／維基百科）

名穴有侯氏的「獅子滾球」、「犀牛望月」；廖氏的「鰲地」、「虎地」。

香港開埠一百多年來，逐步發展保障土地交易的合理權益和市場的正常運作的規劃，形成一套有法律效力、完整的相關條例。

《建築物條例》

香港開埠初期制訂，經多次修訂，令對土地地積比率、發展限制、樓宇覆蓋率、建築物投影以及規定所有樓宇建築動工前，須將圖紙送交「建築物條例執行處審批等等的工作更加細緻準確，有系統地運作」。

《城市規劃條例》

1939年制訂，授權成立「城市設計委員會」（即現時的「城市規劃委員會」），專門負責制訂有法律效力的《分區發展大綱藍圖》，以協助調整市區內的各項發展。

《分區發展大綱圖》

二次大戰後制訂，「城市設計委員會」逐步加強為各區制訂基本建設，例如：除築橋起路、建設學校、建立醫院等外，還會編配大面積土地用途、樓宇高度和發展密度等。

「地權法」

隨後制訂了完備的法律，主要有：《房屋條例》、《房產轉讓及權益條例》、《土地登記條例》、《政府（收還）地產權條例》、《官地收回條例》、《業主與租客綜合條例》、《差餉條例》、《建築物條例》、《城市規劃條例》等。這些條例都極之詳盡細述規則，清楚說明及界定土地交易中每一方的權益，有效地加強穩定性，保證了市場的正常運作。

例如：《土地登記條例》清楚說明業權的登記辦法，例如：擁有權、分租權、抵押權及其它各種土地房產權益，授權香港政府成立「田土地註冊署」，規定所有房產與土地都有關的法律依據，必須登記在田土註冊署有文字記錄方算有法律效力。

保障房地產交易群眾的權益，公開給任何市民、任何人都可以在註冊署查閱任何地段房地產的業權所屬何人，其中律師、測量師、建築師、房產經紀及地產買賣人士就是查閱資料常客。

土地稅為庫房 提供穩定收入

為港府財務上提供了經常性而穩定的重要收入來源，並成為香港低稅制基礎。（見藍表）

上水一帶為丘陵，高山不多。圖為座落在上水天平山的私人低密度屋苑奕翠園。（圖片︱Baycrest／panoramio ）