摩通料新盤價將下調

大紀元記者錢正富綜合報道】6日政府拍賣三幅地皮，市場反應各異，其中較大規模的將軍澳地皮以31.2億元由新地（0016-HK）投得，平均樓面呎價3,935元，較市場預期遜色。至於其餘兩幅分別位於元朗及西貢規模較小的地皮，反而較受歡迎，成交價亦符合預期。

摩根大通7日發表研究報告指出，雖然66A區地皮是限量地皮，即政府規定發展商必須提供指定數量的單位，這或限制了單位面積，甚至售價，但仍值得視之為土地成本下跌的個案。

根據66A區地皮限量限高條款，規定住宅單位總數不得少於960個及不得超過1,010個，估計項目可建5幢25層高物業，並預計落成後單位平均面積約為785平方呎，計及發展成本，預料地皮日後項目開售呎價需達7,500元方可有合理利潤。

報告認為，由於西貢及元朗地皮面積較小，故成交價欠缺指標性。然而，將軍澳66A區地皮之平均成交樓面呎價，較由同一發展商去年初投得之毗鄰66B地皮下跌15%，勢將影響住宅市場氣氛。66B區地皮是在去年2月同樣由新地以每呎樓面地價4,628元拍得。

新地及長實（0001-HK）於將軍澳區將推售新盤，當天賣地成績或令發展商下調推售價。摩通認為，新地在將軍澳的「天晉」即將開售，對於意向價介乎8,000至1萬元，或者要在今次賣地後向下調整。

另外，報告指，在6日拍賣場上，將軍澳及元朗地皮之開價並不進取，反映政府取態務實及合理。更重要的是，目前可能並非採用高地價政策的時候。從當天觀之，細地皮似乎較受歡迎，顯示發展商對競投大地皮頗為審慎。

二手市場有下調空間

與此同時，土地成本下降反映住宅樓價呈下跌趨勢。相信將軍澳區之業主將下調二手市場的叫價，一如北角油街地皮售出價低於市場預期後，北角區業主下調叫價一樣。

是次將軍澳66A區出售地皮賣地結果較預期為低，世紀21（將軍澳）經理魏仕良表示，地皮附近將軍澳屋苑的業主二手樓宇叫價明顯放軟，有分行於賣地後隨即收到業主來電，自願減價約5%左右放售單位，他估計隨後會有業主相繼自願減價約3%-5%，或會提高議價空間達約5%。

同日拍賣的元朗洪水橋丹桂村住宅地，可建樓面面積約12萬方呎，地積比率1倍，同屬限量地，規定提供不少於170個單位，以3.61億元成交，樓面地價每呎約2,997元。地皮最終由百利保及富豪投得，預料項目將發展為中、低密度住宅屋苑，日後項目開售呎價約5,500元。

由國際集團所合組的財團勾出並投得的西貢白石窩地皮，地皮規模較細並屬私人發展，可建樓面面積僅約3,731平方呎，最終地皮以1.215億元成交，樓面地價每呎10,036元，估計地皮最後發展為5至6幢的洋房式項目。◇