【金融海嘯專欄】英國：房價跌，人就亂

樓價這樣就算大跌？

仲量聯行(Jones Lang LaSalle)於上週三作出最新估計，認為英國房價今年將下跌14%(倫敦中心或挫18%)，而明年再跌3%，直至2011年才有機會復甦，仍然是個遙遠的日子。

仲量聯行原先預測09年房價調整15%，如今改為跌14%。有趣的是，在所謂多項經濟數據有好轉跡象的大前提下，預測只提升1%，證明英國房價實在太貴，需要好好調整。

英國樓市連升12年，且升幅驚人，由1996年至2007年累積大漲260%，到現在樓價方回落還不到兩成，但市場已呼天搶地的不斷叫苦，而政府亦已亂成一團，並形容問題為「金融危機」。細心一想，大家其實不容易察覺現今世代的所謂金融體系其實「很易亂」，只要房價隨意調整一下便可。

樓價到此刻是否跌了很多？沒有緊貼英國樓市的人也許會從市場反應估計應該跌了不少，然而事實是沒有怎麼下調，只是跌幅為多年來罕見，人們不習慣看見而已。

托市等同拖慢調整

仲量聯行住宅投資團隊主管James Thomas稱「我們當然歡迎近日市場回暖的數據，但這走勢是否能夠持續仍然是個『謎』。近期樓市好轉主要由市場情緒(sentiment)帶動，其實十分脆弱，在失業率高企的情況下不敢樂觀。」

英國失業率現時為7.1%，而市場預測到年底將達8.2%。

隨著英國央行大幅減息(由07年11月的5.75%削至最新的0.5%)和不斷推出措施以支撐樓市，房價下跌速度確實放緩，但這也許正在拖慢跌價節奏而最終不能根治房價過高的問題。

購房三大考慮要素：

1. 若然按揭年期為20年，那麼一時三刻的低利息只是極短暫的誘惑而已，不應作長期考慮因素；
2. 去槓桿化(deleveraging)需時起碼5-7年，銀行於未來數年將結構性收緊借貸，樓市將無法如昔日般活躍，成交減少不利房價；
3. 樓價仍然不容易負擔，供樓成為了大部份打工仔的主要支出，尤其是新一代的年青人，房價不跌只會對既得利益者有好處。